㈠ 上证50是哪些股票
最新上证50股票名单：
603986兆易创新《芯片 》
603501韦尔股份《芯片》
603288海天味业《大消费》
603259药明康德《医药》
603160汇顶科技《芯片》
601888中国中免《旅游》
601857中国石油《能源》
601818光大银行《金融》
601816京沪高铁《基建》
601688华泰证券《金融》
601668中国建筑《基建》
601628中国人寿《金融》
601601中国太保《金融》
601398工商银行《金融》
601336新华保险《金融》
601391中国人保《金融》
601318中国平安《金融》
601288农业银行《金融》
600000浦发银行《金融》
600009上海机场《金融》
600016民生银行《金融》
600028中国石化《能源》
600030中信证券《金融》
600031三一重工《制造》
600036招商银行《金融》
600048保利地产《地产》
600050中国联通《通讯》
600104上汽集团《汽车》
600196复星医药《医药》
600276恒瑞医药《医药》
600309万华化学《医药》
600519贵州茅台《白酒》
600547山东黄金《贵金属》
600570恒生电子《元器件》
600585海螺水泥《建材》
600588用友网络《软件》
600690海尔智家《家电》
600703三安光电《芯片》
600745闻泰科技《芯片》
上证50指数是由50只上海证券市场组成的样本股，这50只样本股是上海证券市场规模较大、流通性较大、对于市场影响力较大的股票，有较多都是行业中的龙头股票。也会因以上要求在一定的时间段更新而改变。
(1)波士顿地产的股票价格扩展阅读
一、上证50的解释：
1、上证50是一个股票指数。股票指数又称为股票价格指数，是为了度量和反映股票市场中总体价格和水平以及其变动趋势而编制的股价统计相对数。股票价格指数上升时，也就表明股票的平均价格上涨；而当股票价格指数降低的时候，也就表明股票的平均价格下跌。股票价格指数可以灵敏的反映出市场所在国的社会、经济、政治变化情况的晴雨表。
2、上证50指数是根据科学可观的方法，所选出来的上海证券交易所里规模大、流通性好的最具有代表性的50只股票组成的样本股，用来综合的反映出上海证券市场中最具影响力的一批龙头企业的整体状况。上证50指股票都是我们所谓的蓝筹股，而蓝筹股是指那些公司经营管理状况良好，创造利润的能力也非常稳定，能够连年回报股东的股票。而这类公司在所属行业是否景气的情况下都能赚取利润，而风险小。
㈡ 保利发展的股票价格保利发展每年股价保利发展股会上涨吗
近期房地产行业在不停的波动，自从国家发表了对于二手房的指导价政策后，导致商品房的变现更是难上加难。而这也同时让一手房得以再次"翻盘"，以前在深圳有那么一个楼盘，刚开盘就被一哄而抢。那么作为投资者的我们如何选才是对的呢？今天就为各位朋友好好讲解一下央企的房地产公司-保利发展！
在多角度讲解保利发展之前，大家可以先参考一下这份房地产行业龙头股名单，那么大家可以点击看看：
宝藏资料：房地产行业龙头股一览表
一、从公司角度来看
公司介绍：保利发展组建于1992年9月14日，并于2006年7月31日在上交所挂牌上市。公司是中国保利集团控股的大型中央企业，是福布斯世界500强中名次为第269名的企业。且它还称得上是国内最早从事不动产投资开发的企业之一，旗下"保利地产"是业内十分出名的佼佼者品牌。
保利发展公司的基本状况，为大家做了简单的介绍，不妨来看看保利发展公司的亮点，有投资价值吗？
亮点一：前瞻战略眼光
保利发展在1992年刚成立的时候就作出了主要进行房地产开发的决策，并占公司不下于并占95%的业务，在2017年时，公司的签约销售规模稳居行业的前五名。另外，国家对房地产一直采取政策对它进行调控，公司早就已经在不断地微调战略方向，将经营策略灵活的进行修正，有助于促进公司的可持续发展。
亮点二：可持续发展资源优势
目前，保利发展已形成了以珠三角、长三角、京津冀这些一二线城市群为核心，以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。同时，公司在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源，以保证公司无论是在行业上升期还是调整期，均有充足的资源应对房地产市场的变化。
亮点三：低成本融资优势
保利发展隶属于央企，拥有不同于其他竞争对手的融资优势。当前公司主要业务为银行信贷，以股权融资、直接债务融资、创新融资为辅的多方面融资渠道。这样的融资方式进一步促使着公司在不同时期具备快速拥有资金的能力。统计后的数据告诉我们，公司有息负债综合融资成本唯有4.82%。
当拥有了快速获取资金能力和低成本融资的优势，能够为公司的可持续发展和降低生产成本提供坚实基础。
由于篇幅关系，更多与保利发展的深度报告和风险提示联系比较紧密的资料，在这篇研报当中都能体现出来，点击即可查看：【深度研报】保利发展点评，建议收藏！
二、从行业角度来看
从目前分析，中国城镇化进程仍在推进，资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力跟从前相同，该产业依然能够发展很长一段时间的。
综合分析，作为央企的保利发展拥有不同于其他竞争对手的优势，是一家十分出色的上市公司。
然则文章会有延时性，倘若想更直观看到保利发展行情，直接点击链接，会安排专门的投顾来帮你进行诊股，看下保利发展现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测保利发展现在是高估还是低估？
应答时间：2021-12-08，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
㈢ 房地产有没有“后浪”看这五点！
最近，携程创始人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危机》非常火，2019年出生率跌至有记录以来历史最低水平，仅达10.48‰——对于人口老龄化的趋势，应该没有任何争议。那么，房地产的未来前景如何，究竟有没有后浪呢？前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性？》的文章，也引发了大家热议，近期媒体邀请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话，复旦管院也邀请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话，为此，我整理一下我与他们两位对话的主要观点。
从五个维度考证房地产“后浪”
决定房价的因素很多，人口变化确实是决定房价最重要的因素之一，因为房子主要是用来住的，人口老龄化、少子化会降低对房地产的需求，流动人口减少，会导致城镇化进程的放缓，进而减缓城镇房地羡腔产需求的增速。
我之前也多次提到：判断中国城市化率将达到多少水平，不能只看我国城市化率与发达经济体的差距，还得考虑人口老龄化水平，年纪越大，越不愿意流动，中国经济的特征之一就是“未富先老”，因此，我对城镇化的发展空间并不太乐观，例如，从2011年起，城镇化速度明显放缓，过去城镇化率每年平均提高1.4个百分点，2018-19年就降到1.06个百分点。
从经济周期看，我国GDP增速自2010年出现反弹高点后，便开始回落，至今已经持续回落了10年，明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步，在2010年达到33%的高点后，持续回落。但跌至2015年接近零的水平后，2016年开始反弹，不过幅度不大。今年估计为负增长。到今年3月末，房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米，房地产广义库存持续上升。
那么，为何开发投资增速回落而房价依然坚挺呢？因为影响房价的因素很多，除了我提及的五个维度外，还有消费升级、土地投资偏好等因素。此外，还有时滞效应，如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的，但房价是从2006年才开始下跌。
很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发，但实际上，我国M2增速在2009年达到26%的高点后，持续缓慢回落。尽管回落，增速还是不低，而且高于居民收入增速。当然，居民收入也出现了分化，例如，根据国家统计局的统计公报，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。
但是，中等收入群体应该是刚需和改善型需求的主体，中等收入户的收入增速持续下降，不仅低于M2增速，还低于GDP增速，这对于房地产的需求端而言，并不是利好。例如，从新增房贷规模看，2016年达到高点后，过去三年都没有超过2016年的水平，估计今年会更低。
当然，2016年以来高收入群体的收入增速显著提升，这也是支撑高端房产价格坚挺的重要因素。而且，按我们的估算，高收入群体的官方统计收入存在一定低估，因此，用房价收入比来衡量房价估值高低，会存在偏差，而用租售比则更加客观些。
不可否认的是，目前我国各大城市居民住宅的租售比很少能超过4%的，大部分都在1-2%之间，如果再扣除折旧等其他费用，则租金回报率更低。从投资角度看，大城市住房的租售比逼近1%，租金回报率如此低，何言投资价值？从消费角度看，小年轻每月租房支出前散要占到消费总支出近50%，不堪重负。这种高房价与居民收入严重不匹配的扭曲现象，给未来经济发展带来很多弊端。
但不可否认的是，国内居民对于房地产的偏好却胜过其他大部分国家和民族，这是否与中华民族的祖先为农耕民族有关？如根据央行的最新调查报告，拥有一套住房的家庭的总资产中住房慧派氏资产的占比为64.3%，有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%。但我国城镇居民家庭金融资产占总资产的比重偏低，比美国低22.1的百分点。
此外，住房市场经历了20年的上涨，实属全球罕见，这与我国经济模式依赖“土地财政”有较大相关性。首先的房地产发展，直接加上间接贡献，占GDP的比重在20%以上，对地方财政收入的贡献也很大。因此，防止房价大起大落已经成为一大国策，地方政府也希望借土地增值获得更多收入。
在房住不炒、不搞大水漫灌和防止房价大起大落的大政方针下，今后维持房价稳定的政策导向应该不会变，房地产作为中国经济增长的重要支柱及居民家庭的主要资产配置，也决定了房地产市场不能接受大动荡。
不过，这不改变房地产周期的下行趋势，也就是所谓的“后浪”不会比前浪更高，而是“一浪更比一浪低”。这不仅是因为少子化现象，更是由于家产传承原因，因为房子不是一次性消费品，也不像汽车那样需要更新，它属于不动产。当老人们过世之后，把房子传给了下一代，代代相传，那么，“后浪”还得经受“前浪”的反扑，更使得供大于求。
相较于管控较多的房地产市场，A股市场更能反映投资者预期，从A股市场上房地产板块的估值水平看，其平均市盈率从2007年最高时的90多倍，下行至目前的6.9倍（前50大房企的房地产作为主业收入占比更高），处在历史PE的2.2%分位，说明投资者对房地产板块的配置越来越少。
配置同样大幅下降的是银行板块，目前的平均市盈率也只有6.5倍，2007年最高的时候达到60倍。银行与地产密不可分，这两大板块估值水平的大幅下降，还是反映出投资者对于中国经济增速以及房地产前景的谨慎预期。相比之下，医药生物、通讯、电子、计算机板块的估值水平则处在历史的高位，反映了投资者对新兴行业的乐观预期。
而作为必需消费品的食品饮料行业，虽然属于传统行业，但估值水平却仍在抬升。因此，当我国经济步入到存量主导阶段后，人口老龄化伴随消费升级，医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等需求上升，与发达经济体的行业发展的差异化特性越来越同步了。
结构分化：既是风险，也是机会
当房地产的牛市持续那么长时间后，越来越多的人形成了对房地产的“信仰”，即相信房价只会涨不会跌，然后罗列上涨的理由：通胀、货币泛滥、改善型需求等。但为何股市却总是跌跌不休呢？
1996年时我在深圳，当时我也想买房子，但很多人跟我说千万不要买房，为什么呢？因为深圳房价走势与香港一样，新房买了之后都是高开低走的，买了就要套住。所以那时候买房的人很少，大家宁可租房也不买房。
故从逻辑上讲，这世界上没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产，只要把历史拉长了，各种现象都会出现。但人们往往是根据过去和现在的套路来演绎未来，这在行为学里叫“思维定势”。看看日本房地产泡沫的破灭，土地价格下跌了26年；看看美国房价下跌引发全球性的金融危机，说明凡事皆有可能。
但是，从2018年后，日本的土地价格又开始上涨了，而美国房地产复苏得更早。因此，房地产行业随着周期起伏，机会总是存在的。对于中国而言，这些年来，经济增速依然名列全球各国前茅，但经济结构的分化却在加速，人口流、资金流和信息流等的流向变化与产业集聚，都会对不同区域乃至同一区域不同地段的房价带来显著影响。
例如，我国东部面积只有国土面积的20%，却创造了全国54%的GDP，因此，规模经济的特性就是集聚。未来城市集中度会进一步提升。根据世界银行的案例归纳研究得出的结论，经济密度增加一倍，生产率提高6%，而与中心城市的距离扩大一倍，利润就下降6%。如今，中国经济增速已经持续10年下行，粗放经营已经难以为继，需要通过集聚和产业配套来降低成本。因此，各类生产要素的集聚以寻求最佳配置是大趋势，人口有导向性流动正是顺应这一趋势。
从2019年的数据看，山东省净流出人口为20万；河北为零增长，天津、北京也是净流出，辽宁人口继续为负增长，那么京津冀及周边区域还能继续看好吗？我认为，京津冀不同于长三角和珠三角，前者看，北京在发挥虹吸效应，导致“环京落差”，后者则出现辐射效应、协同发展，形成城市群。
即便如此，在“一体化”的区域，也存在分化现象，如长三角地区2019年浙江人口净流入85万，江苏只流入2.5万，安徽净流入量为4.5万。珠三角各大城市中，只有深圳、广州、佛山、珠海、东莞等人口净流入较多，其他大部分城市人口净流出。而且，深圳净流入人口数量也首次被杭州超越。
从人口流向看，应该相对更看好“线”而非“面”，即更看好三条线：粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带，因为人口是在向这三条线上的核心城市集中，而非向更大的“面”上弥散。
京津冀中，北京排名第二，而作为全国第三大直辖市的天津排名只在第13名，北京当然是人口、资金和信息的集聚中心，肯定是值得关注的重点投资城市。但西部地区的成都排名第6，重庆第12，西安第14，因此，这些“点”的房地产投资机会也非常值得关注。
今后，人口一定会朝着“新经济”发达的城市集中，去年浙江净流入人口超过广东，杭州人口流入规模超过深圳，就是一个非常有说服力的案例，因为杭州信息产业更加发达，而成都、武汉、西安等高校资源集聚的中西部省会城市，在发展新经济方面也具有较强的竞争力，会吸纳更多的人口流入。
以美国为例，从去年3月至今，亚特兰大房价涨幅为全美第一，已成为炙手可热的科技港湾，多元化的人口构成和以创新为动力的生态系统，吸引了很多高科技企业和人才流入该城市。而美国西海岸围绕着硅谷发展起来的那些高科技和信息产业所在城市，其房价也位居美国各大城市前列，如旧金山的房价超过纽约，为全美最高，此外，排名第三到第五的，分别是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图，均超过传统的东部金融业发达波士顿。
在19世纪后期到20世纪初期，在货运主要依靠河流的年代，美国中西部和东北部（密歇根州，俄亥俄州等州）因为交通便利、矿产资源丰富，成为了重工业中心，是当时的“世界工厂”，涌现了诸如汽车城底特律、“钢都”匹兹堡和东北工业重镇代顿市等繁荣地带。但从上个世纪70、80年代开始，美国经济转型升级，新技术产业的兴起，这些地方的工厂被大规模废弃，蜕化为“铁锈地带”。
对中国而言，东北人口大量且持续地流出，其背后的原因还是在于中国重工业的繁荣期已过，我们似乎没有必要去过度反思东北的衰落，因为在存量经济下，此消彼长是铁律。或许正是由于东北的衰落，才给了珠三角制造业的崛起契机。总体看，中国人口的流向已经从过去的从西到东，演变为从北到南。东南、中南、西南的发展机会大于东北、华北和西北。
历史的演进都是伴随着科技发展和进步而来，在工业革命之前，水运的便利性决定了城市发展前景；蒸汽机的发明和铁路建成，让矿产资源发达的地区出现大城市；如今，科技、金融和信息流越来越多地左右城市的命运，人口的集中度在提升，区域发展的不平衡性和差距都在拉动，房地产投资想必也要循这一逻辑展开。
从我国城市化进程的特征看，整体城镇化已经步入后期，而大城市化则方兴未艾，尤其要看好与时俱进的大城市。例如，虽然长期以来深圳的房价收入比总是全国最高的，但已经从2009年的36倍，略降至2019年的35倍，但全国的房价收入比，却从2010年的12.5上升到了13.3倍。
这说明深圳十年前的房地产“市盈率”虽然高，市盈率却没有再上去，但房价仍涨了十几倍，说明深圳经济发展速度超乎想象。买房子和买股票其实是一个道理，即贵有贵的道理，A股中不少市盈率高的股票，反而涨幅高，市盈率低的股价反而会越来越低，核心逻辑还是在于对“未来前景”的预期。
为何新经济成分高的城市，或与时俱进的城市房价就能上涨呢？因为房价与居民收入水平相关，信息技术、高科技产业的从业人员平均收入水平高，而大部分传统产业由于出现产能过剩等，从业人员收入水平相对低。例如，刚公布的美国4月份失业率为14.7%，而4月份的从业人员时薪同比增速却达7.9%？这是因为失业人员大部分是酒店、批发零售和建筑业，薪酬水平较低。
最近国内也有类似案例，如数据显示，我国4月份土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%；宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。
从逻辑上看，交易量飙升是因为一季度交易清淡，属于报复性反弹；而成交均价创新高，不见得是土地拍出新地王，而是三四线城市、差的地段不好卖，“头部”土地反而好卖。就像白酒销量下降、品牌白酒销量上升是一个道理。疫情加速分化，穷者越来越穷，富者越来越富。刚需购房减少、改善需求购房增加，这与茅台、五粮液股价创新高的道理是一样，即高收入阶层更加偏爱消费高端品牌商品，但中低收入群体却减少了对可选消费品的消费。
因此，今后恐怕要防范三、四、五线城市的房地产投资风险，从2019年数据看，三线及以下的大部分城市人口出现净流出，不少这类城市或许会面临住宅供给过剩而需求减少的风险，因为人口在流出、资金在流出、企业在迁出。通过这次疫情，不难发现，不少传统产业打击很大，但新兴产业、高端制造业、品牌类产品（服务）厂商却反而受益。
我们正经历当今这样一个分化时代，人口在分化、居民收入在分化、行业在分化、企业在分化，此次疫情则加速分化，带来新的风险和新的契机。
㈣ 日本房地产当年崩盘，那当时的地产股票走势如何呢
日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈
日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话
从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了 334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
（三）地产神话破灭造成经济十年萧条
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1／3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。
房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。
不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。
日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时，三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到75美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元。
（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫
在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1／4。
其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4％，日本约为3％；美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。1980-1984年，美国对日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114亿美元。
（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误
20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。
日本金融政策具体体现在以下三次失误：
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。
1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。
1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6 %.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
（六）金融政策为何出现误判
金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？
当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5月日本银行才提高利率，这时距离 “黑色星期一”已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。
第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。
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出国留学已经成为了一种风潮，很多的人为了追求知识，或者是为了一些其他的目的都会选择出国留学。但是因为目前中国的发展越来越好，很多出国留学的人员都会选择在留学，毕业之后回国发展。有一名网友问自己，在波士顿大学毕业，如果在亩滚孙毕业之后留学回国，自己可以做哪些方面的工作？那么关于波备中士顿大学留学回国后，可以去做哪些工作？以下是我的看法：
三、波士顿大学留学回国后，很多工作都是可以去做的
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㈧ 什么是房地产信托其经济实质是什么
房地产信托是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和其运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来。
经济实质是发行股票、股民认购
房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
房地产信托的资金来蚂改汪源，如下内容：
主要有两个方面：发行股票，由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。根据资金投向的不同，房地产投资信托可分为产权信托投歼困资(equityREIT)、抵押信托投资(mortgageREIT)和混合信托投资(hybridREIT)三种形式。早期的房地产投资信托主要为产权信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券(MBS)。混合信托则带有产权闷仔信托和抵押信托的双重特点。
法律依据
《中华人民共和国信托法》
第十条设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。
未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。
㈨ 世界范围内的股市名称,国别,指数有哪些
先把几个重要的股指介绍一下，希望对你有所帮助：
（一）、道.琼斯指数
全称为道.琼斯股票价格平均数，在1884年由道.琼斯公司创始人查尔斯.道开始编制，是世界上历史最悠久的股票指数。
道.琼斯指数的计算方法采用简单算术平均法，其计算公式为：
股票价格平均数=入选股票价格之和/入选股票数量
道.琼斯指数分为四组：第一组是工业股票价格平均指数，由30种有代表性的大工商业公司的股票组成；第二组是运输业股票价格平均指数，包括20种运输业股票，其中8家铁路运输公司、8家航空公司和4家公路货运公司；第三组是公用事业股票价格平均指数，由15家煤气公司和电力公司组成；第四组是平均价格综合指数，是从前三组中选取65种股票而得出。
目前的道.琼斯指数是以1928年10月1日为基期。
（二）、标准普尔指数
由美国最大的证券研究机构标准普尔公司编制的用以反映美国股市行情变动的股票价格指数。标准普尔指数从20世纪20年代开始编制，最初由233种股票组成，在1957年经过调整以后样本数扩大到500种。S P500指数的计算方法采用加权算术平均法，其基期并非确定的某一天，而是以1941—1943年这3年作为基期，基价为这3年的均价。
S P500指数包括的股票数量多，对美国股市的覆盖面与代表性要高于道.琼斯指数，且计算方法采用加权算术平均法，能比道.琼斯指数更精确的反映股票市场的变化，因此从投资角度讲，S P500指数更具有参考价值。
（三）、纽约证券交易所股票价格指数
由美国纽约证券交易所编制，从1996年6月开始编制，成分股为在纽约证券交易所上市的1570种股票，具体包括工业类股票1093种，金融业股票223种，运输业股票65种，公用事业股票189只。
纽约证券交易所股票价格指数是以1965年12月31日为基期，基点确定为50点，由纽约证券交易所没半小时公布一次指数的变动情况。该指数虽然编制时间不长，但因为能全面及时地反映股票市场活动的综合状况，因而较受投资者欢迎。
（四）英国金融时报股票价格指数
全称为“伦敦《金融时报》工商业普通股股票价格指数”，由英国《金融时报》编制发布，反映伦敦证券交易所工业和其他行业股票价格变动情况。该指数以1935年7月1日为基期，基点为100点。
（五）日经股票价格指数
该指数由日本经济新闻社从1950年9月开始编制并公布，用以反映日本股票市场价格变动的股票价格指数。日经指数按采样数目的不同，分为两类：一是日经225指数，包括225种在东京证券交易所第一市场上市的股票，样本选定后原则上不再更改。另一类是日经500指数，从1982年1月4日开始编制，样本股有500只，并且每年4月份要根据上市公司的经营状况、成交量、成交金额和市价总值等因素进行更换。
（六）香港恒生指数
由香港恒生银行于1969年11月24日开始发表，以在香港上市的33家有代表性且经济实力雄厚的大公司股票作为成分股，其中有4只金融业股票、6只公用事业股票、9只房地产股票和14只其他工商业股票。恒生指数以1964年7月31日为基期，基点为100，其计算方法是将33种股票按每天的收盘价格乘以各自的发行股数作为计算日的市值，在与基期的市值相比较以后，乘以100就得出当天的股票价格指数
㈩ 外资正在加速抄底中国房地产，高盛首期投资50亿，背后释放了何种信号
外资正在加速抄底中国房地产，高盛首期投资50亿，背后释放了何种信号首先是说明了中国的房地产公司的市值已经下降到了一个很低的位置，其次就是未来中国市场对于房地产的需求会减少，再者就是房地产行业会加速转型来升级自身的业务，另外就是房地产行业的股票价格在未来还会有一定的升值空间，需要从以下四方面来阐述分析外资正在加速抄底中国房地产，高盛首期投资50亿，背后释放了何种信号。
一、说明了中国的房地产公司的市值已经下降到了一个很低的位置
首先就是说明了中国的房地产公司的市值已经下降到了一个很低的位置 ，对于中国的房地产公司衡烂搏而言他们的市值如果下降到一个很低的位置那么对于他们的长期发展是不利的。
投资者应该做到的注意事项：
应该提升整体的合理投资能力。