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2. 牛散建仓机构加持 新城控股市值回升发展年内企稳
一份三季度的业绩报告，揭开了市场资本对于新城控股（601155.SH）信心的恢复。
显示在10月25日发布的三季度报告里，王佐宇、龙松书、丁宏和吕立芬四人成为新的前十大股东之一，持股比例分别为0.55%、0.35%、0.27%和0.23%。
此外，机构方面，香港中央结算有限公司（陆股通）的持股比例比上期增加了1.51%，目前持股总数量已经达到6539万股，为第三大股东，占股2.9%。
对比WIND数据，陆股通目前的持股数量也是自2016年以来最高的一次，足足比2019年年中报时的3137万股翻了一倍。
不仅如此，报表中“取得借款收到的现金”一项比年中还多出了25亿，为234.17亿元。尽管数量并不大，但这是金融机构对新城融资渠道开始恢复的实质性佐证。
这是新城控股过得并不容易的第三个季度：陆续转让21个项目公司的股权及债权，放缓拿地节奏和投资步伐等等措施来让公司回到更加安全稳定的发展道上。
此期间，外界对公司的担心和质疑也不曾停止。尽管部分机构对公司维持买入或者BB评级，不过穆迪还是对新城控股母公司新城发展（1030.HK）的评级展望列为负面。
而不管怎么样，于其而言，完成全年2700亿元销售业绩俨然没有悬念，现金流情况已经大幅改善，“住宅+商业”双轮驱动的战略正在推动公司的前进。那么，内在基本面的稳定和向好，如何持续冲破突发事件带来的阴霾？
2700亿元销售企稳
至少，2700亿元全年目标的完成，已经没有悬念。
根据财报，今年前三季度，公司累计实现合同销售金额1976.91亿元，比去年同期增长23.89%；累计销售面积1723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。
截至9月底，公司已完成销售目标约73.21%，更值得一提的是下半年来，每月销售额保持超过250亿元，呈现稳步增长的势头，完成全年销售目标指日可待。
目前的销售业绩，在克而瑞的销售排行榜上，新城控股已经位居行业第八，且与第九名拉开了一定的差距。
规模业绩提升的同时，是公司增收又增利的转变。
前三季度，新城控股实现营业收入295.6亿元，比去年同期增长19.22%；归属于上市公司股东的净利润37.32亿元，同比增长19.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润30.67亿元，同比增长18.86%。
据此，随着四季度项目的陆续结算，公司的营收和利润还会有相应的改善。
再回过头来看，新城选择平价对21个项目进行出售的举措，亦是对地产行业可能的冬天做出地提前布防。“现金为王”是抵御风险的保障。
截至目前，公司在手现金余额为466.83亿元、同比增长近44%，相比今年中报亦有增长；现金短债比约为1.67倍，完全足够覆盖短期债务。
三季度末，新城控股经营活动产生的现金流量净额为-7.4亿元，较中报的-67亿元已大幅回落。公司的负债率也有一定的改善。截至三季度，按照进一步计算，资产负债率、扣预资产负债率分别为88%、42%，同比分别下降0.5%和12.9%。
尽管在过去几个月里，放缓了拿地的节奏，不过根据同策研究院的数据今年1―9月，新城以564.88亿的拿地总金额，依旧位于行业前十位。
安全边际
天风证券10月26日出具的研报，对新城控股2019年净利润的预测达到了126.5亿元，每股收益5.61元，对应当前股价为5.97倍估值。
仅从股价表现来看，对比最高峰值时期，不得不指出的是，新城控股当前的估值仍然较低。
这或者也是牛散愿意加仓的原因。目前十大股东里的王佐宇也并非第一次进入。
最早在2017年，他（她）就已经成为公司的新股东，也曾在2018年三季度加仓增持。不过今年三季度的增持比例是其历年来的最高。
资本对新城控股的看好，或得益于公司“住宅+商业”双轮驱动的战略。这在当下的房地产市场中，为企业发展提供了更进一步的安全边际。
今年四季度，将是新城吾悦广场进入密集开业期的时间点。按计划，至2019年年底，新城控股将实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。截至目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达120座，覆盖全国98个城市。
光在10月，陕西宝鸡吾悦广场、常州天宁吾悦广场和扬州宝应吾悦广场就已经相继开业。11月，公司将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业；12月，连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场也将集中开业。
这些吾悦广场将是打开公司未来发展想象力的臂膀，将会对新城未来利润构成起到越来越大的作用。
光三季度报告显示，吾悦广场租金及管理费收入达27.62亿元，同比增长高达95%，远超去年全年的水平，平均出租率也保持在98%以上。
按照新城的模式，如果是40万平方米的商业综合体，假定自持面积在10万平方米，其余为可售，新城可以通过可售部分来覆盖持有部分的成本，其余通过运营来获取收益。
据新城的测算，目前全国范围内可以容纳3500座8万平方米的购物中心，现在已经落成了1800座，新城则是要在剩下的1700座容量里分杯羹。此前，新城也对全国进行详尽的勘察，敲定吾悦广场的选址。
事实上，对比同类商业地产开发商，新城吾悦广场的一大优势在于拿地成本低。
因其拿地主要聚焦在三线、强四线城市，竞争不激烈投资回报高，而诸多一二线城市则相反。
当然，新城本身也在等待资本对其的进一步青睐。
截至10月25日收盘，新城控股股价已从过去近4个月里最低点时的22.99元/股升至33.49元/股，股价回升超45%。
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