A. 產權式酒店投資分析
據有關方面統計：目前我國產權式酒店項目已發展到200多個，僅上海產權式酒店公寓已經超過75家，而且全國還有很多產權式酒店公寓項目在建。下面是關於產權式酒店投資分析，請詳細閱讀。
產權式酒店的本質是開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委託酒店管理公司出租經營，並獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。對於投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到不同國家，到世界各處名勝休閑度假。
有關資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄相比，產權酒店的投資性能更強。預計到2004年，全球產權式酒店的銷售額將達到300億美元。長久以來，銀行儲蓄一直是國內居民投資的首選，但截至2002年2月的第8次降息，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，理財觀念發生轉變。與投資股票債券相比，投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階層的投資首選。
產權式酒店向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務又是資產，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產業和旅遊酒店業的有效綜合。
透視中國產權式酒店的發展
在中國內地，產權酒店從1995年開始流行，北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現各種形式的產權酒店，經過一段時期的發展並呈現出旺盛的勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產權式酒店這種新的酒店經營業態在中國萌生之後的幾年時間里，經歷了萌芽、發展、失敗的歷程。
產權式酒店發展條件
產權式酒店起源於20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，後來風行於世界一些著名旅遊城市和地區。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經過數十年發展，已成為一種被世界廣泛接受的房產和旅遊投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40%以上。
西方產權式酒店的成熟發展基於以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅遊資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3S(陽光、海灘、海水)條件的地區，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假交換制度同產權式酒店相結合後，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5000餘家酒店(度假村)加入了分時度假交換聯盟。
產權式酒店在國內的發展與興起
國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，約於1995年。那是在房地產市場低迷的時候為了擺脫樓盤滯銷困境而「不得已」的策略，沒想到這「一不小心」就「撞」上了房產投資新浪潮的「腰」。作為這一種旅遊與房地產相結合的物業開發模式從2001年起開始風靡全國。
隨著國內經濟和旅遊業的迅速發展，產權式酒店這種深受國外中產階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產權式酒店在國內著名旅遊及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙「雅蘭酒店」、三九集團「丹楓·白露」;北京的「金色假日」、「快樂無窮大———龍慶(假日)鄉村俱樂部」;海南的「博鰲南色海岸」、「南海傳說」、「三亞海景溫泉大酒店」、「黃金海岸花園」;上海的「鳳凰大廈」;秦皇島的「維多利亞海灣」、「碧海藍天」;大連的「海昌欣城」;杭州的「黃龍·月亮灣大酒店」等項目接踵而來。
產權式酒店現狀分析
幾年前，在國內以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在於發展旅遊業;二是海南當時作為旅遊度假地的條件還沒有成熟，國內旅遊度假的市場氣候也沒有形成;三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。
回過頭來分析時下中國產權式酒店發展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發展的條件—旅遊度假地的軟、硬體環境已漸趨成熟，國內旅遊度假的市場氣候已經形成;其次，近年來國內經濟發展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機;再次，旅遊產業近年來發展迅速，國內新興旅遊資源越來越豐富;最後，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟。
產權式酒店有旅遊業和房地產業的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅遊業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目;而作為面向投資者的產權開發商，又具有房地產商的眾多個性，提供產權服務、物業管理、委託經營等。因此，從產權式酒店的開發商角度分析，必須沿著旅遊產業和房地產業兩條思路運作。而這種模式正契合了產權式酒店的本質，又迎合了消費者的投資利益。
產權式酒店客戶分析
產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產家庭投資，40%左右是企業集團購買。
對產權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅遊度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠;而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：
其一是有一定經濟實力的家庭或個人，他們的角色介於投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假;
其二是一些公司或事業機構，其購買動機是用於員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱;
其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業務需要。
這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產權式酒店可供休閑度假的利益點，側重於酒店消費功能的體現;個人消費者關注的重點在於前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優惠和功能、與居住地區的風光差異、可交換性等;而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監控的透明度、企業文化的契合和業務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較高素質的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發商很難取得他們的信任。
產權式酒店發展出路
要使國內產權式酒店的走得更穩、更遠，需要開發商、客戶和市場環境三方面共同努力。
由於這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上，不能只看中產權式酒店項目資金回籠快、收益穩定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、消費觀念有待激發的問題。開發商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示範方式，通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進消費者。
第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應與同業進行廣泛的橫向聯合，以增強產權式酒店的連鎖優勢。
第三，開發商應建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。
第四，開發商在代理商的輔助下應綜合自身和社會各種資源優勢，為消費者提供額外的利益和優惠。如海航集團康樂園大酒店推出其產權概念時，實行規模化經營，結合空中優勢(飛機航線)與地面優勢(海南的景點、酒店)，並在其國內通航城市建立全國性的連鎖酒店，形成整合優勢，為客戶提供機票5折、連鎖店使用權交換、康樂設施優惠等多種附加價值，加之海航的強勢品牌、康樂園大酒店10餘年的良好經營業績、「旅遊度假投資」的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對其產生了很高的信任度。
第五，開發商和代理商應積極運用房地產業的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。消費者只需支付較低的首付款，餘款分期償還，這樣消費者通過委託酒店經營，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發商還推出了保底回報的政策，這些對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進作用。
產權式酒店的成功不僅僅是將酒店賣完了事，更應注重後期經營業績的可持續發展。
1、產權式酒店檔次定位很關鍵。檔次太低，吸引不到客源;而檔次太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得不償失。一般旅遊休閑客人最喜歡3-4星級的酒店。
2、降低勞動力成本。一般地處風景旅遊區的產權式酒店，淡旺季很明顯，，因此酒店管理人員除了應該是本地化外，還不妨採取「季節工」。當然，加強企業凝聚力和人員素質的培訓也很重要。
3、多多增添開放式娛樂設施。產權式酒店的公建配套設施不僅僅是為酒店投資業主服務，更應該面向整個旅遊市場、面向公眾開放，這樣才能挽留人氣、調動人氣。
4、開展多元化經營，盡一切可能滿足客人需要。與商務型的酒店相比，面向旅遊休閑業的產權式酒店，除了在價格和服務上有自己的鮮明定位外，還應該圍繞旅遊業，展開多種服務或經營。
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