❶ 房地產投資開發與經營論文
畢業論文應該嚴肅對待，自己去閱讀文獻吧，或者實踐調查！4年都是混過來的，最後的最後還不認真對待！你是不自信嗎？相信自己，你能寫出來的！
❷ 對XXXX股票的投資策略分析的論文
上海建工(600170):機構扎堆增發 兩月浮虧4800萬元
6月3日，上海建工(600170)公布非公開增發股票結果，同時公布的還有發行後的前十大流通股東的情況。
此次上海建工資產重組，公司以14.52元向其控股股東上海建工集團增發3.228億股股份，資產重組交易完成後，建工集團對公司的持股比例將從發行前的56.41%上升至69.91%。
建工集團向上海建工注入了包括房地產、水泥深加工業務在內的12家公司的股權。資產主要為建工集團所擁有的與建築承包施工、房地產、預拌混凝土及預制構件和建築機械等核心業務相關的公司股權。按照業務性質可以分為建築承包施工、建築工業和房地產開發等三個業務板塊。
第一創業證券分析師李志銳認為，重組完成後，上海建工主業將覆蓋建工業務的上下游產業鏈，而建築+地產的模式亦有利於公司不同業務之間的整合，業務結構更趨合理。
但上海建工資產重組方案叫好卻不叫座。截至6月7日收盤，上海建工收報10.60元，按上海建工3月31日14.16元的收盤價計算，兩個月左右股價跌幅已達25%。
在節節下挫的股價面前，包括諾德價值優勢在內的押註上海建工重組的一眾機構最終不幸失手。截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
機構浮虧逾4800萬元
與上海建工2010年一季報相比，在公司資產重組的示範效應下，機構在二級市場大舉進行了增持。
據非公開增發股票結果顯示，截至2010年6月1日，基金累計持股高達1348.77萬股。在4-5月短短兩個月中，基金累計增持達618.41萬股。而截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
此前，在上海建工一季報中，諾德價值優勢還未見蹤影。但此次公布的股東名單上，已經成為上海建工的第二大股東，持有308.51萬股。
一季報中排名第四的南方盛元紅利則加倉139.51萬股，排名升至第三。華夏滬深300雖然增持32萬股，但排名從第三下滑至第五。基金天元也大舉買入107.73萬股，成為第六大流通股東。匯添富上證綜指及易方達滬深300分別增持27.65萬股和6.21萬股排名第九和第十位。
此外，嘉實滬深300和博時裕富滬深300盡管小幅減持，但仍居流通股東第四和第七位。
不過，2010年一季報還現身公司前十大流通股東第五位、持股105.21萬股的全國社保基金六零二組合卻選擇了全身而退。
李志銳表示，機構看好上海建工或與其未來兩年業績增長確定性大不無關系。重組前上海建工絕大部分利潤均來自於建築施工業務，本次建工集團注入的資產中包括兩家生產預拌混凝土和預制構件的公司，權益凈利潤達1.4億元；而房地產公司的凈利潤也達1.59億，分別占上海建工重組後2009年凈利潤的19%和21%。
上海建工2009年的凈資產和凈利潤分別為44.76億和3.59億，重組後備考凈資產和凈利潤將分別增加73.2%和105.8%。
李志銳稱，公司2009年新簽合同金額531億元，為董事會確定的年度目標的115%，較上年增長18%，而2010年公司計劃新簽合同530億元。
李志銳稱，公司過去兩年受世博會的拉動，營業收入實現快速增長，今後幾年可能難以維持之前的較快增速。但考慮到目前上海建工在手訂單約700億，為2009年營業收入的1.75倍，未來兩年仍有望保持平穩增長。
業績增厚不明顯
不過，在天相投顧分析師王冬看來，公司股價在重組方案公布後市場表現不佳的主要原因或在於，與房地產業務一同進入上市公司的其他資產盈利能力不佳，且佔比較大。其基礎公司和機械公司等資產盈利能力均差於重組前的上海建工，因而造成重組對公司盈利能力的提升幅度以及對每股收益的增厚作用均不明顯。
"按照收入規模測算，重組後的上海建工將擁有集團公司約96.8%的業務，已缺乏進一步整合的想像空間。"王冬認為。
此外，王冬稱，當前房地產行業調控政策以及世博會召開均會影響公司2010年的營業收入。
上海建工表示，上海市政府規定在世博會期間，上海城區將分層次對於在建工程實施停止施工或限製作業，預計公司2010年營業收入較2009年下降91297萬元，降幅約為6%。
其中，公司建築施工業務2008年毛利為87206萬元，2009年、2010年預計毛利為98146萬元和100323萬元，分別較2008年增長12.55%和15.04%。
上海建工稱，公司房地產開發業務2008年毛利為64562萬元，2009年、2010年預計毛利為39186萬元和48187萬元，分別較2008年下降39.30%和25.36%，但預測毛利率分別較2008年毛利率增長16和25個百分點。
公司表示，2010年的房產開發收入預計與2009年持平。主要原因為2009年度及2010年度，建工房產無新樓盤推出計劃，均以2008年度尾盤銷售為主。
至於建築工業業務，上海建工預測2010年度建築工業業務收入比2008年增加10325萬，增幅為2.04%，較2009年度下降68476萬元，降幅約為11.69%，主要是世博工程及新開工程減少所致。
值得一提的是，由於建築行業准入門檻低，市場競爭不斷加劇，同時勞務成本也在不斷上升，公司盈利能力持續下降。
王冬表示，公司綜合毛利率自2002年以來連續走低，只是在原材料價格暴跌的2008年有短暫的小幅回升，目前公司凈利潤率已不足1%。
"考慮到行業競爭激烈的格局短期內難有明顯的改觀，公司建築業務毛利率回升空間將非常有限.
❸ 求關於房地產投資決策分析的畢業論文
SWOT矩陣和波士頓矩陣都是企業集團進行戰略投資決策的分析工具： SWOT矩陣，即優勢劣勢機會威脅...5西上海集團戰略投資決策分析 ：西上海集團有限公司成立於1993年，位於上海西大門；上海國際汽車城安亭鎮，...www.wsdxs.cn/html/company
❹ 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標准整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎麼做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出台的物業管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現在我們再來看這個現狀，等於說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的這個造型。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。
環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。
經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。
風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對小的一般項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
三、 對經濟評價怎麼進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什麼區別，實際上是有比較大的區別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這裡面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效需求，什麼叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經營的問題和誰買單的問題，關鍵是誰買單的問題，誰經營也是很關鍵的問題，這些都是我們進行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產開發項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什麼形式與規模的房地產，由於你們細分市場，房地產市場行話叫做細分市場。什麼樣的產出結果，就是說什麼樣的建築是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什麼樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設的條件，就是說我想搞這個房地產項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設，假設我們房地產市場是健康、平穩發展的，這是一個假設。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環境要做一個基本的假設，你是在這些假設條件進行分析，如果這些假設條件不行，那麼怎麼辦？還有一些什麼補救辦法。
房地產產品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產品生產的長期性；房地產開發項目它本身是開發過程的生產與投資雙重，就是開發的時候和投資兩個同時在進行。
還有一條就是投入和產出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產出，什麼叫做有產出？就是我們可以賣，這是任何一種產品沒有的優惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在製造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發企業資產的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產開發企業可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬於流動資產，它不是固定資產的范圍。當然它還有一些無形的資產這都是有可能的。
所以我們開發產品的投資有三個方面組成，一個是開發產品的成本，這是出租出售的資產；第二部分就是固定資產投資，就是開發企業自己用的這一部分資產；還有無形資產和其他資產。
這是我要非常強調的一個概念，就是說我們擴大企業的東西資產是流動性，因為有一些大學寫的房地產的教科書裡面還在不停地申述房地產產業的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產才有，開發產品沒有，這是分界線評價的方法裡面規定的，這也是房地產會計制度規定的。
我們房地產開發產品另外一些特點就是投資和生產，這同時又形成了固定資產和開發成本。在開發成本中有關的稅費也是我們開發成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法裡面都說清楚的。房地產裡面有一個開發產品的經營成本，這個經營成本和開發成本是有區別的，開發成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發的經營成本不一樣，它是房地產產品銷售出租的時候，將開發的成本按照國家和有關會計制度要求結轉的成本。
開發成本就是花多少錢就是多少，但是經營成本不是這樣，經營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入佔全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應結轉的開發產品。
我們房地產開發項目評價的類型現在基本上按經營型類型區分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當於一般項目投資項目，大家可能熟知國民經濟評價，我們稱為經濟分析，但是它主要是為一些開發區設立的，就是為國家開發區設立的。
四、 房地產開發項目經濟評價要解決一些什麼問題
首先要解決它的經濟合理性，就是這個項目合不合理開發，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務生存能力，財務生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續生存下去，這是一個最基本的生存能力，應該看看我們需要有多少營業收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最後才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發商做項目都是銀行還款還上多少，然後借款還付本息之上，經營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務的不確定性及風險，一般房地產項目，就是所謂的經濟分析或者是國民經濟評價風險我們一般不去做，一般只做財務的不確定性及風險。我們要分析的對象是什麼？是現金流量，我們分析的對象是現金流量；解決問題的理論方法是什麼？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現的現金流量分析，我們的方法裡面都有規定。
如何解決問題？首先要解決發生了什麼費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什麼問題，現在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什麼收入，就是收入多少，交納了什麼稅金，這些稅金又支出了多少；建設資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風險因素。以上所有的現金流入和流出都有發生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發生在什麼時間，是需要解決這些問題。
現在我們就要解決現金流出。都有哪些現金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什麼東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那裡買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發成本，開發資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業稅。就是說我們的現金流出大概是這些東西。
開發建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發期間稅費以及不可預見費等等，這些費用文件裡面都有規定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結構的問題。首先就是資本金，國家規定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發商、有關批准單位說清楚的事情，當然資本金現在沒有辦法規定，弄清楚你的資本金真正從你自己家裡的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然後再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業的貸款，就是施工企業墊資，但是從我們國家的規定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經營的部分，比如說蓋個商場自己經營這是自營收入，這裡面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數量等等，售樓的經營方式等等。
❺ 房地產營銷策略研究參考文獻，需要是最近幾年的。。。
[1]王艷梅;宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳"開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[2]趙瑾;淺析我國中小房地產企業品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以來,我國房地產開發企業多是採用粗放型的發展方式,特別是一些中小房地產企業,更是只重視短期利益,品牌意識淡薄。而2010年以來,國家政策面不斷加大房地產市場的調控力度,房地產開發企業紛紛進入了"冬季",如何在政策面趨緊的背景下,中小房地產企業如何實現快速可持續的發展,這將是我國中小房地產商未來幾年需要面對的問題。本文對我國中小房地產企業的品牌價格評價及相關營銷策略進行深入研究,希望本文的研究可以為我國房地市場健康、快速的發展做出貢獻。
[3]戴春山;基於顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討[J].商業時代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顧客滿意是顧客在消費後感受到滿足的一種心理體驗。房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程體驗作為整體,站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯等角度,重新設計房地產項目,為消費者創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售。為此,房地產商要對房地產體驗營銷策略進行精心策劃,為客戶創造全方位的體驗。通過房地產體驗營銷來打動購房者,引起情感上的共鳴,提高消費者的滿意度,從而達到迅速銷售的目的。
[4]孟德勝;淺談房地產營銷策略及創新[J].內蒙古科技與經濟,2011,No.247(21):30-31.
摘要：對房地產營銷策略、銷售方式、存在的問題及營銷策略的創新等進行了闡述,並提出了具體營銷策略,即:在整個銷售過程中貫穿以人為本的原則,讓房地產的開發銷售真正建立在市場的需求、消費者的需求之上,只有這樣,才能創出品牌,在競爭中立於不敗之地。
[5]徐瑞琳;我國房地產營銷策略分析[J].企業導報,2011,No.202(18):108-109.
摘要：隨著我國房地產業不斷高速發展,我國房地產市場已出現由賣方市場向買方市場過度的趨勢。面對市場變化,如何迎合消費者的口味,吸引更多消費者成為各房地產企業在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。因此,房地產商不得不研究市場規律,重視營銷問題,把營銷管理上升到企業發展的戰略高度,以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。
[6]李德雲;房地產六大營銷策略探討[J].現代營銷(學苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。在新形勢下,隨著市場的成熟,制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,房地產營銷策略的發展說明,為了贏得市場競爭,需要進行營銷策略的創新。
[7]田碩;楊舜宇;劉鵬;女性消費心理與房地產營銷策略研究[J].中國商貿,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我國,女性消費心理隨著社會的發展而發生了重大變化,呈現了新的特徵。同時,女性消費者已經成為市場中的主角,在購買活動中起著特殊作用。她們不僅掌管了城市家庭日常支出的話語權,甚至超越男性成為房屋、汽車等家庭大額消費支出的主導者。因此,研究女性消費心理特徵對於房地產企業有著重大意義。本文就女性消費心理與房地產營銷策略談談自己的看法。
[8]戴慶春;盧毅;基於顧客價值的房地產營銷策略研究[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根據菲利普·科特勒的顧客讓渡價值理論,結合我國房地產產品的特點,分析了房地產顧客價值的構成。認為在市場競爭日趨激烈的形勢下,房地產企業需要努力提升"顧客讓渡價值"。就企業如何實現"顧客讓渡價值"最大化提出了建議。
[9]崔銀香;關於我國當前房地產企業市場營銷策略的討論[J].經營管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了當前我國房地產企業在市場營銷中存在的問題,總結了新形勢下房地產市場營銷所面對的市場環境特徵,並據此提出了房地產企業加強市場營銷的對策措施。
[10]於曉菲;劉章美;「後危機時代」房地產新政對消費者行為的影響分析——兼論房地產企業營銷策略調整[J].特區經濟,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中國經濟企穩回升,步入"後危機時代"。房地產行業在我國經濟回暖過程中功不可沒。但投機需求抬頭引致過高房價引發了去年4月份房地產新政的出台。本文旨在立足新形勢,通過對消費者構成變化及其行為特點的透徹分析,提出新形勢下房地產企業的營銷策略調整方向,為房地產企業持續發展提供動力。
[11]王瑞玲;宋春葉;房地產項目營銷策略研究——以重慶某房地產項目為例[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地產營銷策劃對房地產項目的銷售起導向作用,要結合所在樓盤,進行市場分析,制定營銷策略來擴大房地產的有效市場,保證銷售目標的實現。房地產營銷策略涉及多個方面,以重慶某房地產項目為例,研究了具體的營銷推廣策略。
[12]蔣栩濤;二、三線城市房地產營銷策略研究[J].現代經濟信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一線城市有著本質的區別,其營銷策略、推廣方式等自然也大相徑庭。根據本人多年的市場運作經驗,以及在眾多城市的實戰體會,現就二、三線城市房地產營銷策略淺談一些個人體會。
[13]胡樹紅;淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>樓市新政的影響已經逐漸顯現出來。縱觀近期樓市,部分開發商適當調整了開盤價格,有的採用了打折促銷的方式來吸引購房者。房地產企業要想抓住機遇,必須樹立現代的營銷觀念,掌握現代的營銷技術,營銷策略創新勢在必行。
[14]元雲麗;李公正;淺談老年房地產項目的營銷策略[J].經營管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會所關注,國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發。十七大《報告》在"加快推進以改善民生為重點的社會建設"中強調要"加強老齡工作"。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式,解決在創新養老模式中所遇到的各種問題,為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。日前國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人,尤其是老年人養老與生活方面,並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。本文有針對性地對老年地產開發中的營銷問題進行了研究。
[15]李玉良;對不同特徵房地產的營銷策略分析[J].中國市場,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每個房地產都有其自身的特徵,不同區位、不同建築特色的房地產價位也不盡相同。房地產企業在投資選址、開發以及營銷階段需要考慮房地產特徵的影響。本文從影響房地產價格的因素著手,提出借勢營銷的策略;具有不同特徵的房地產可以結合自身特有的優勢,採用對比宣傳等手段,進行相關房地產營銷。
[16]孫唯淞;萬科房地產多品牌營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、萬科多品牌營銷策略作為中國房地產業的領導者,萬科早在2001年就開始和國際著名的4A級廣告公司Greyworldwide(精信廣告)合作,制定萬科的品牌戰
[17]隋平;房地產市場營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴隨著全球性金融危機的爆發,對房地產業發展較快較早的城市來說,影響較大。很多中小型的建築企業都因為企業資金實力差,技術水平低等原因受金融危機的影響較大,紛紛倒閉。房地產業已經成為
[18]韓結;淺析國家宏觀調控下房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展,已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒於目前我國房地產市場中的諸多過熱現象,國家採取了相應的宏觀調控辦法,通過政策手段,控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金,並通過房產稅收等形式,抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面臨的問題,並淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
[19]楊曉梅;淺議如何制定房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市場營銷是房地產企業經營和運作的生命線。因此為了保障企業健康發展,就要制定科學、合理的營銷策略。
[20]劉飛;朱澤宇;淺析海南旅遊房地產營銷策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅遊房地產近年來快速發展,在擴大內需、促進就業和拉動經濟發展等諸多方面都起了重要作用。這是由於海南特殊的資源環境、市場價格、和旅遊市場發達等諸多優勢使然。但是海南經濟相對落後、基礎設施不足和專業人才缺乏等劣勢問題,也在制約可持續發展。海南要健康穩定發展旅遊房地產業,就要揚長避短,注意籌劃規劃,加快人才隊伍建設,健全法律約束機制,加速基礎配套設施建設,積極創新,提高核心競爭力。
[21]丁紀平;房地產項目的市場定位和營銷策略研究[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市場競爭日趨激烈的今天,成功的關鍵在於企業的產品市場定位是否准確,營銷策略是否實用有效。作為房地產開發企業,項目的市場定位和營銷策略,簡單地說即開發商想生產什麼樣的產品?賣給誰?怎樣盡快賣出等。本文就房地產項目市場定位的內容、基本原則、存在問題及原因等方面探討了對房地產項目定位和市場營銷策略的問題。
[22]李耀煒;張利霞;房地產中介網路服務營銷策略[J].合作經濟與科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革開放以來,中國整體社會經濟的發展有了巨大變化,房地產也隨之在調整。作為一個新興產業,房地產中介在國民經濟中的作用越來越突出。本文就是從房地產中介、競爭狀況等幾個方面進行分析,對企業內部管理、房地產市場營銷提出自己的看法,可以有效地幫助房地產中介網路發展,從而帶動經濟的發展。
[23]朱益新;淺析無錫金科房地產品牌營銷策略[J].市場論壇,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作為企業的一種無形資產,不僅成為企業競爭的核心內容和手段,而且也成為贏得顧客忠誠以及企業求得長期生存與發展的關鍵。文章通過對無錫金科房地產公司的品牌營銷實施進行分析,提出了對其品牌營銷的一些改進建議。
[24]王惠;試論宏觀調控背景下房地產企業營銷策略[J].經濟師,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳",開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[25]曾春水;提升房地產企業核心競爭力的4V營銷策略構建[J].企業經濟,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在樓市調控愈來愈嚴厲、行業競爭愈來愈激烈的市場背景下,房地產企業能否在競爭中佔有一席之地,關鍵看其是否具有核心競爭能力。本文基於房地產企業核心競爭力的提升,從四個方面簡述了4V營銷策略的構建:一是實施差異化的營銷;二是強化產品功能的彈性;三是增加產品的附加價值;四是促使顧客與企業產生共鳴。
[26]袁珂;房地產廣告的營銷策略[J].新聞愛好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：隨著開發商到處跑馬圈地,無論是消費者的自住還是投資,巨大的市場需求讓房地產在近幾年飛速發展。房地產廣告在此扮演了舉足輕重的角色,在房地產開發的各個階段,廣告的身影無處不在,市中心、廣場、公交車、報紙、電視、廣播、網路等,凡是有人群的地方,皆活躍著房地產廣告。房地產行業也尤其重視廣告營銷策略,在整個房地產開發預算中,廣告營銷預算必須佔有一定的份額。同樣在預售期、開盤期、持續銷售期、尾盤期,開發商不斷調整自身的廣告策略,在保證良性運作的前提下,最大化地促進銷售。
[27]袁珂;房地產營銷策略研究[J].新聞愛好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年來,房地產經濟經歷了長足的發展。從20世紀80年代的筒子樓到現代的薄板建築、花園洋房、SOHO建築、LOFT建築等形式,再到綠色、科技、環保、低密度的別墅院落,無論是戶型設計還是營銷手段,都在不斷創新。目前的房地產市場,為了取得更大的經濟效益,營銷策略不斷變化翻
[28]何佩;房地產市場營銷策略及其應用[J].經營管理者,2011,(10):161.
摘要：從當前我國房地產市場營銷的現狀出發,可以發掘出存在的主要問題,通過分析房地產市場營銷策略的主要內容和作用,並且研究了房地產市場營銷策略的創新發展,可以更好地指導房地產市場營銷。
[29]嚴琳;基於消費者購房心理的房地產體驗營銷策略研究[J].商業時代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我國房地產行業已經進入到以消費者為主的理性消費時代,傳統的戰略優勢已不能適應變化的競爭環境和顧客需求。地產商必須引入能夠提升產品附加價值、滿足顧客精神需求的新型營銷模式——體驗營銷。本文以消費者購房時呈現的心理特點為基礎,對房地產行業實施體驗營銷策略進行了探討,按照體驗營銷的"5Es"組合策略,地產商在實施體驗營銷策略時要做好五個環節,希望能為房地產營銷提供借鑒。
[30]徐麗蓉;新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我國房地產營銷中存在著市場定位不合理、營銷方式過度依賴傳統廣告、缺少品牌意識和亂打概念牌等問題。因此,新形勢下,必須准確定位市場、實施多種營銷手段提升廣告品質、實施品牌營銷、充實文化營銷內涵,從而推動房地產業健康、穩定發展。
[31]楊光宇;淺析房地產營銷策略——以中山市房地產市場為例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助於將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使
[32]倪維棟;我國房地產市場營銷策略走向的初探[J].現代商業,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴隨著房地產的理性化發展、房地產市場的激烈化競爭,以及土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高等新形勢。如何創新房地產營銷策略,才能保證出奇制勝,脫穎而出,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。
[33]呂順來;新疆房地產企業營銷策略研究[J].現代商業,2011,No.253(24):54+53.
摘要：與其他商品銷售不同,房地產企業營銷是一項復雜且系統的工程,關繫到房地產企業的健康發展。本文首先介紹了房地產幾大典型營銷策略;其次歸納了當前新疆房地產企業營銷中存在的問題;最後提出相應的解決對策。
[34]張程;淺議房地產體驗營銷策略[J].科技風,2010,No.162(24):98+102.
摘要：隨著我國房地產市場進入以消費者為主體的理性消費時代,房地產營銷的重心逐漸由"以產品為中心"向"以消費者為中心"轉移。於是,領悟顧客感性行為,增強顧客感官體驗,提升產品附加價值,滿足顧客精神需求的營銷模式體驗式營銷開始在房地產營銷中得到應用。本文從體驗營銷的涵義入手,分析了體驗營銷對房地產消費行為的主要作用,並探討幾種實用有效的房地產體驗營銷策略。
[35]范陳琦;新時期房地產企業營銷策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：隨著我國房地產政策法規的逐步完善,和一系列房價限價政策的出台,房地產企業面臨銀根收緊,投資性購房者減少,住宅空置率不斷升高和一線城市房價下行的多重壓力。因此房地產企業把握住營銷策略發展趨勢,適時調整其營銷策略勢在必行。
[36]鄧靜;社會系統論與房地產營銷策略初探[J].社科與經濟信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社會系統論在營銷學中已經得到了比較廣泛的運用,然而,近年來,真正從系統論角度來考察並研究房地產營銷策略的文章並不多見。筆者認為,房地產營銷涉及許多方面的問題,通過社會系統論對營銷策略加以仔細思考和分析,有助於我們從宏觀和微觀兩個方面把握消費者的心理,推動整個房地產營銷事業的發展。
[37]張聞;基於可持續發展背景的長沙市房地產綠色營銷策略探析[J].商業文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：進入21世紀以來,隨著我國住房制度改革的不斷深化以及房地產業的迅猛發展,長沙房地產業經歷了一個從無到有、不斷壯大的發展歷程。與此同時,可持續發展理念和綠色消費觀念正作為一種新型發展觀念和新型消費觀念席捲全球,在這種背景下,長沙房地產企業要想在現有的基礎上求的更好的健康持續發展,就必須學會與時俱進實行綠色營銷戰略,走可持續發展之路,這不僅對全社會的可持續發展具有重要意義,更對長沙市房地產企業自身的健康長遠發展具有現實意義。本文中筆者針對當前長沙市房地產企業的發展現狀,就長沙市房地產企業綠色營銷中存在問題進行研究,並就此提出一些長沙市房地產基於可持續發展的綠色營銷策略,旨在為長沙市房地產企業的發展出謀獻策。
[38]李庚;宏觀調控下中小城市房地產的營銷策略[J].經濟導刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年來,由於中央出台限購令等樓市調控政策,而且調控力度不斷加大,使房地產市場的投機性需求得到有效抑制。房價上漲的勢頭受到進一步抑制。盡管如此,有關專業人士仍然認為中央還會加強房地產調控力度,同時房地產政策變化也難以估計。針對目前形勢,房地產商應當採取怎麼樣的營銷策略,方能出奇制勝、佔領市場呢?市場競爭的加劇,如果房產商單純依靠廣告、促銷等手段推銷樓盤,已不再適應當前市場的發展,而品牌、文化、誠信、環保營銷等逐漸成為決定項目成敗關鍵因素。
[39]唐吉雄;小城市房地產營銷策略探討[J].消費導刊,2010,(02):4.
摘要：通過對小城市房地產市場進行分析,探討小城市房地產營銷策略可採取的措施。
[40]陳姿翰;綠色元素在房地產企業營銷策略中應用[J].現代營銷(學苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企業開展綠色營銷是社會和企業的雙贏之舉,有利於可持續發展戰略的實現。筆者從開發綠色住宅、選擇綠色渠道、開展綠色促銷三方面探討了綠色元素在房地產企業營銷策略中應用。
[41]胡娟;我國房地產品牌營銷策略[J].企業導報,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面對日益激烈的市場競爭,房地產業已進入了品牌競爭時代。對房地產業發展狀況作基本回顧後,研究並提出了新的市場環境下房地產的品牌營銷策略,以期對房地產業在長遠的發展中有所裨益。
[42]李燕;房地產產品差異化的營銷策略分析[J].現代經濟信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：競爭是市場經濟的基本特徵之一,有競爭就有競爭的策略。對房地產而言,行業競爭的主要表現之一,就是房地產銷售的競爭,就是營銷策略的競爭。在技術水平相當的情況下,銷售策略的優劣就決定了房地產商競爭地位的優劣,因此科學合理的營銷策略,是房地產開發商所必須取得競爭優勢的基本要素之一。本文將對房地產的營銷策略進行分析。
[43]代韻竹;試論新時期房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地產企業面臨土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高的新形勢。因此,創新房地產營銷策略,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。本文就如何在新時期進行房地產營銷進行分析,提出了一些自己的觀點。
[44]楊宇;張二毛;李丙濤;金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略研究[J].廣西大學學報(哲學社會科學版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危機爆發後,我國房地產市場一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我國樓市又出現逆勢上揚,房地產市場前景依舊未明。本文在分析金融危機背景下我國房地產企業現狀和其營銷面臨的新形勢的基礎上,提出金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略。包括精確定位、採取合理的價格策略、尋求共贏的營銷同盟,建立創新的商業模式、誠信第一,質量是保證,樹立品牌、及綠色營銷是歸途。
[45]黃卉;房地產營銷策略探討[J].新聞天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地產開發項目營銷策劃的實施,是企業發展的關鍵,關繫到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。本文主要探討了房地產營銷策略,並提出了房地產營銷的對策及建議。
[46]滕進;中國房地產企業的市場營銷戰略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文簡單分析了中國房地產市場的發展過程,指出了當前房地產市場存在的問題以及市場營銷對房地產企業的重要性,並對不同的營銷手段進行了簡單闡述。只有不斷加強企業的市場營銷,才能在未來市場得到充分發展。
[47]韓劍;淺析如何完善房地產營銷策略[J].經營管理者,2010,(11):153.
摘要：隨著中國經濟市場化不斷深入發展,房地產市場也經歷了從小到大的發展歷程。我國房地產市場營銷起步較晚,再加上市場化進程不完善,房地產營銷方面還存在著很多問題,本文就此做一分析。
[48]熊紅勝;淺議房地產市場營銷策略[J].湖北廣播電視大學學報,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：隨著經濟的發展和改革開放的深化,房地產業已經成為我國國民經濟的重要行業,房地產市場已成為社會主義市場體系的重要組成部分,關於房地產的研究已成為應用經濟研究的一個重要分支,在研究需求與供給的前提下,銷售的情況直接關系著房地產市場的好與壞,因此房地產的銷售策略有著舉足輕重的位置。
[49]張超;經濟危機下的房地產營銷策略探討[J].現代經濟信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴隨著房地產的理性化發展以及房地產市場的激烈化競爭,房地產營銷策略要出奇制勝,才能脫穎而出。而在以房產泡沫為罪魁禍首的經濟危機下,房地產營銷策略更是個值得探討的話題。本文就經濟危機下的房地產營銷策略進行了客觀的分析與探索性的研究。
[50]鄧雨男;淺析房地產市場營銷策略[J].經濟師,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章總結了房地產市場細分的作用及依據,准確的房地產市場細分對於一次成功的開發至關重要。
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參考資料：中國知網www.cnki.net
❼ 房地產可行性研究參考文獻有哪些
前瞻產業研究院
《中國房地產項目可行性研究報告》
《2016-2021年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》
❽ 誰有有關房地產的文獻綜述
我這里有幾篇，選了一篇，不知是不是你想要的。
房地產價格波動影響因素文獻綜述
□文/ 齊淑蘭
近年來，房地產投資過熱，房價的快
速上漲已經影響到人們生活水平的提高
和國家金融的安全。房價上漲過快不僅關
繫到一個城市的發展和金融的安全，更關
繫到普通老百姓的生活成本。為了抑制房
價的過快上漲，進一步規范房地產市場，
以確保房地產快速且健康地發展，國家自
2003 年以來出台大量的政策對房地產市
場進行調控，事實表明，國家一刀切的宏
觀調控所取得的效果並不理想。由於房地
產自身開發的周期性、房地產產品的不可
移動性和房地產產品消費的地域性，使得
房地產業的發展具有明顯的地區特徵。故
單個城市對房價調控則力不從心。以此為
背景，我們嘗試對該領域內主要貢獻者的
觀點進行歸納，並梳理其理論邏輯，力求
從另一個側面去理解房價上漲，進而理解
我國房價上漲的實質。本文期望能為人們
進一步尋求上述問題的答案提供一些有
益的視角。
一、國外的相關研究
房地產價格是指房地產市場上供需
雙方所形成的價格。房地產作為一種特殊
商品，產品周期長、供應缺乏彈性、涉及的
產業鏈長，同時對金融的依賴性高、受政
策的影響大，因此房地產價格的波動就受
到了各種因素的影響。
國外的房地產市場化進程進行的比
較早，同時市場化程度也比較高。房價問
題的重要性和房地產價格的敏感性吸引
了大量學者和公眾的廣泛關注，從國外研
究文獻來看，對房地產價格影響因素的研
究主要集中在以下兩個方面：1、形成均衡
價格的動力因素；2、供需因素對房地產價
格影響的實證分析。
( 一) 需求因素對房地產價格波動的
影響。早期的研究主要認為，房地產價格
的波動影響因素有兩大方面：一是經濟水
平的提高；二是城市人口的增長。Downs、
Nellis 和Longbottom、Bartick 的相關研究
都表明，房地產價格的波動是由於市場的
基本差別造成的，如某些地方可能存在快
速的經濟增長或者正經歷著人口的快速
增長。同樣，Stuart A. Gabriel 運用經濟學
理論對近幾十年來加利福尼亞州住宅價
格變化進行實證研究，結果表明主要因素
是經歷著巨大的人口遷移。同樣，在人口
平穩增長條件下，家庭規模的變化也會對
市場交易量產生明顯的影響。
隨著經濟學家們對消費理論的深入
研究，收入被很有意義地劃分為暫時收入
和長期收入，Geoffrcy Meen 通過對英國、
美國住宅價格的時間序列分析發現，無論
是暫時性收入還是長久性收入，對房價的市群的主要製造業為鋼鐵、造船和紡織。
其中傳統的紡織業則在京都集聚並在其
周圍的各個小城鎮形成了產業供應鏈。以
名古屋為核心的中京城市群的核心產業
是汽車業，群內豐田市及周邊地區就形成
了很好的汽車產業鏈，而瀨戶和四日市也
發展差別產業而成為了「陶都」和「煉油中
心」。
( 四) 城市群各城市產業職能分工合
理, 有效提升了城市群整體經濟實力。五
大城市群內各個城市的主導產業是不盡
相同的，各城市在群內的職能也各不相
同。如，美國大西洋沿岸城市群，紐約的主
要支柱產業為金融保險、管理廣告等第三
產業，港口用於集裝箱運輸，扮演著群內
金融經濟制高點的角色；費城是鋼鐵煉油
造船中心，港口主要負擔近海航運；大學
城波士頓領軍高新技術產業，研發實力不
容小覷；華盛頓施行單一行政職能，支柱
產業是以辦公為主的印刷業等；巴爾的摩
主導有色金屬冶煉，是群內另一個工業制
造中心；即使城市群內細分區域內的產業
存在雷同，其所佔比重和發展重心也不同
（如東京城市群中神奈川和千葉同有機械
和化工工業，但神奈川還是以機械業尤為
突出而千葉則以化工見長）。這種明顯合
理的產業職能劃分有的是靠粗放式的經
濟自由演化而成（如美國城市群），有的則
是在明顯的政府作用下人為形成的（如日
本城市群）。無論成因是什麼，這樣分工明
細又兼顧合作的產業結構能夠避免群內
城市產業趨同而造成的無謂內部競爭和
資源浪費，同時也有利於資源的配置和城
市群總體經濟實力和社會形象的提升。
( 五) 城市群經濟以強大的交通運輸
業為根基。分析五大城市群產業，我們不
難發現，城市能夠得以發展並最終形成城
市群，良好的區位優勢和發達便利的交通
條件是必不可少的發展基礎。世界五大城
市群幾乎占盡了各國以及各地區地理條
件最優良、配套設施最先進的港口、交通
樞紐和國際空港。如，美國大西洋沿岸城
市群（紐約港、費城港），五大湖城市群（五
大湖便利水運、多倫多港及空港）、日本太
平洋沿岸城市群（成田、羽田、關西空港，
東京灣港口群，名古屋港）、歐洲西北部城
市群（世界第一大港鹿特丹）、英國中南部
城市群（倫敦空港、利物浦港）等。如果沒
有如此立體和完善的交通體系，難以想像
城市群這一龐大的資源和產品集散地內
的要素該如何運轉和流通。城市群的港
口、空港和陸地運輸的吞吐能力和規模設
施也能在一定程度上從側面反映其經濟
和製造實力。
❾ 求一篇關於中國股市行情分析的論文，要有論文的標准格式
論文：論資本市場開放對中國股市的影響論文寫作
[摘要]伴隨著中國經濟市場不斷的對外開放，中國經濟的不斷發展，股票市場也從無到有，不斷壯大的發展起來。股市的發展與資本市場的開放程度密切相關，隨著我國資本市場開放程度的不斷放大，外資對中國經濟的影響也越大，對中國的股票市場形成壓力。中國證券如何面對世界的挑戰，在這種情況下，作為一個國家經濟晴雨表的股票市場發展就顯得特別的重要起來。本文討論了資本市場開放對中國股市的影響，對歷史資料文獻加以分析並提出建議。
[關鍵詞]市場經濟資本市場股票市場
一、目前我國股票市場的現狀
截至2007年8月9日收盤，滬深股市總市值首度突破21萬億大關，總市值合計為211491億元，而2006年GDP總量為210871億元人民幣，我國股票市場的總市值首次超越GDP，2007年上半年我國GDP總量為106768億元。
根據滬深兩個證券交易所的最新統計數據顯示：截至8月9日收盤,上海證券交易所總市值為163648億元，流通市值46843億元；深圳證券交易所總市值為47817.48億元，流通市值為23989.06億元。到目前為止，瀘深股票賬戶總數已經超過14000萬，占人總總數的10%以上，這在以前是不可想像的。我國股票市場發展雖然很快,但股市對民生問題的影響也是顯然的。股票市場有一億四千萬賬戶,也就是說它的漲跌將關繫到一億多個家庭的生活了。
二、資本市場開放度的演變過程
根據我國政府對WTO承諾，我國證券對外開放的內容主要包括：
1.外國證券機構可以(不通過中方中介)直接從事B股交易。
2.外國證券機構駐華代表處可以成為所有中國證券交易所的特別會員。
3.允許外國機構設立合營公司,從事我國國內證券投資基金管理業務,外資比例不超過33%；加入三年內,外資比例不超過49%。
4.加入後三年內，允許外國證券公司設立合營公司，外資比例不超過三分之一。合營公司可以(不通過中方中介)從事A股的承銷，從事B股和H股、政府和公司債券的承銷和交易，以及發起設立基金。
5.允許合資券商開展咨詢服務及其它輔助性金融服務，包括信用查詢與分析，投資於有價證券研究、咨詢，公開收購及公司重組等；對所有新批準的證券業務給予國民待遇，允許在中國設立分支機構。
入世以來，隨著證券市場開放承諾的一步步兌現，資本市場改革逐步推進，2002年底，中國證監會頒布並實施《合格境外機構投資者境內證券投資管理暫行辦法》，經過有關方面近半年的周密准備，QFII制度於2003年年中正式啟動。截至2006年12月底，共批准成立7家外資參股證券公司；共成立24家中外合資基金公司，占成立基金公司數量的42.86%。截至2007年1月31日，68家境外證券經營機構取得外資股業務資格。
至此，我國資本市場的開放領域形成了從加入世貿組織協議框架下的證券業和基金業的開放，到外資直接參與國有產權和非流通股權的並購轉讓市場，再到允許合格的境外機構投資者直接投資A股市場等漸次展開的全方位開放局面，中國資本市場的每一個環節和組成部本基本上都為外資進入建立了政策和制度的通道。資本市場的開放包括兩個方面,一方面是允許外國資本進入國內的難易程度,另一方面是允許進入國內的外國資本的大小.經濟全球化是一種浪潮也是一種趨勢,中國作為一個經濟實體也將高度納入到其中,資本市場也將高度開放.隨著資本市場開放程度的提高,國外資本對我國的經濟實體也產生越來越重要的影響,在股票市場上優為明顯。
三、改革開放程度對股票市場的影響
改革開發以來，我國國民經濟的對外依存度大大提高，國際金融市場動盪會導致出口增幅下降、外商直接投資下降，從而影響經濟增長率，失業率隨之上升，宏觀經濟環境的惡化導致上市公司業績下降和投資者信心下降，最終使證券市場行情下跌。其中，國際金融市場的動盪對外向型上市公司和外貿行業上市公司的業績影響較大，對其股價的沖擊也最大。
1.金融安全方面的影響。在金融安全方面，股票市場並沒有像外匯市場那麼惹眼。但我們並不應該忽視它在金融安全方面的影響。中國股票市場現在雖然足夠大，國家行政干預強，但明顯存在很多的漏洞，以前，國際資本流動受到不同程度的限制，國際金融市場結構比較簡單，國際性的金融投機的形式較為單一。但是，80年代特別是90年代以來，隨著國際資本流動的自由化和國際金融市場結構的復雜化，機構投機者不但可以同時在多個金融市場上進行投機，而且在每個金融市場上還可以同時進行多個金融品種的投機，從而使投機帶有立體的性質，從而使投機手段更加隱蔽和復雜。加入WTO後，國際投機者同樣可以對我國的金融領域進行沖擊，我國在經濟方面的開放越大，沖擊也就可能越大。
但由於最富有投機性的商品是股票和房地產，現代泡沫經濟最典型的表現是因投機而造成的股票價格和房地產價格的急劇上升。由於機構投機者一般不介入實物資產的投機，股票市場的泡沫便成為機構投機者掀起投機風潮的理想時機。機構投機者對泰國和東南亞國家發起金融攻擊，與這些國家和地區存在泡沫經濟有著密切的關系。2.直接影響了股票市場的發展進度。中國股市將迎來與國際慣例全面接軌的時代。股票市場是一種具有共同規律、通行共同語言的投資場所，其優點和缺點、長處和短處，都在相當大的程度上來源於其內在的本性和特有的規律。由於上市公司的股份被人為地分割為國有股、法人股和個人股，各類股的價格和流通方式又都完全不同，這使得上市公司轉軌不轉制問題日益突出。伴隨中國股票市場的逐步對外開放，股市將迎來與國際慣例全面接軌的時代；封閉式的股市發展格局即將被打破，中國股市將隨我國加入世界貿易組織而迎來逐步開放的時代。十多年來，中國股市(特別是A股市場)是在一種封閉的狀態下運行的，隨著經濟全球化的發展和中國加入世界貿易組織以及QFII制度的啟動，這種封閉的股市發展格局將會被逐步打破，伴隨著人民幣資本項目下可自由兌換的實現，股票市場的對外開放的領域和步伐將逐步加寬、加快。
3.外資進入方面的影響。2006年，QFII走完了在中國證券市場上三年的試點歷程，迎來了轉折之年。截至2006年12月末，QFII中國A股基金的最新資產規模達到37.72億美元，直逼300億元人民幣。QFII在中國的市場影響力正與它的規模一起與日俱增。
但是，郎咸平指出，中國股市引進QFII的原因是認為他們是做長期投資和基礎研究的，想藉此引進先進的投資理念，可是，其實QFII是比國內莊家還要厲害的莊家，是互相勾結的莊家。
四、結論與建議
2006年以來，中國證券市場規模擴大、交易活躍，其總市值已經位列世界第四。研究表明，至2020年，中國證券市場的總市值會達到650萬億元，屆時將成為全球最大資本市場。雖然發展迅猛，但中國證券市場仍存在結構失衡、證券產品供應不足等問題，具體如下：
1.我國證券市場目前是股本結構畸形的市場。上市公司一股獨大，公司治理結構急需改善。流通股與非流通股並存，使占
總股本三分之一的流通股面對巨大壓力，股價畸高。如果一旦證券市場全面開放，不僅因國內股票缺乏投資價值難以吸引國際證券資本，而且中外市場在股價上的巨大落差，必然導致國內股價大跌。同時，由於我國市場上沒有做空機制，投資者難以避險。
2.我國證券市場尚處於國際化的起步階段。商品、貨幣、資本是資源配置的三個層面。一個國家的開放順序是從貿易開放到
貨幣市場開放，再到資本市場開放。也就是說，在經歷貿易自由化、匯率和利率自由化之後，證券市場才可能實現自由化。如果將開放的時序錯亂，將會潛伏爆發金融危機的巨大風險。目前我國經濟的開放程度尚處於商品市場國際化接近結束並向貨幣市場國際化轉化階段。短時間內不可能指望利率、匯率、資本項目的自由化來支持證券市場的全面開放。
3.我國證券市場規模還不能有效抵禦市場開放風險。相應的金融資產規模支持相應規模的證券市場開放。面對強大的國際資本，特別是國際資本快速的進出，以我國證券市場現有規模尚不具備抵禦巨大沖擊的能力。
4.人民幣尚未在資本項目下自由兌換制約證券市場開放進程。人民幣實現在資本項目下自由兌換的進程事關中國證券市場開放進程。在人民幣尚未自由兌換的情況下證券市場不可能實現全方位開放。
5.我國證券監管體系有待完善。證券市場開放需要更高的監管水平，尤其是監管者對跨國界的交易行為的本質和特徵有很強的評價能力，而且還需要有效、務實的國際合作。
我國作為一個發展中國家，應當根據國際國內形勢和條件的變化自主地調整證券市場對外開放的具體措施，有步驟、分階段地推進開放進程，最大限度地避免證券市場開放對我國產生的負面影響，也就是說應當選擇一種漸進式的開放策略。面對中國證券市場目前出現的與國際聯系增強、受外部環境影響加大的情況，我國應盡快建立風險監管和協調機制。
參考文獻：
[1]本傑明·格雷厄姆戴維·多德：證券分析.海南出版社,2006年6月
[2]曹鳳歧劉力姚長輝：證券投資學.北京大學出版社,2007年6月
[3]中國證券業機構：證券市場基礎知識.中國財政經濟出版社,2007