A. 融創2021年業績預測
又一家大型房地產公司陷入瘋狂。據財金協3月23日消息，融創中國提出公司債「20融創01(163376。SH)」本應在4月1日轉售。消息傳出當天，「20融創01」報收36.83元，跌幅41.54%。
「20融創01」計劃從4月1日起展期24個月，每季度償還本金，尾款金額較大，7月1日5%，之後三個季度10%，之後三個季度15%，2024年4月1日剩餘20%。此外，融創中國董事長孫宏斌將為本次債券提供無限連帶責任擔保。
「20融創01」於2020年4月1日發行，規模40億元，票面利率4.78%。期限為2 1 1年，即債券發行人有權在期限的第二年和第三年年末決定調整本期債券的票面利率。債券持有人有權選擇第二年末和第三年末將當期持有的全部或部分債券按面值回售給發行人。
降級面臨更大的債務風險。
最近，國際評級機構幾乎同時下調了融創中國(01918.HK)的評級。3月24日，惠譽宣布融創中國長期發行人違約評級由「B-」下調至「CC」，其高級無擔保評級和未償還高級無擔保票據由「B-」下調至「CC」，回收率維持在「RR4」。
3月23日，標准普爾。標普全球評級發布報告，撤銷融創中國「B-」長期發行人信用評級和「CCC」高級無擔保票據長期發行評級。
此前，穆迪也於3月22日發布公告，將融創的企業家族評級從「B1」下調至「Caa1」，展望為負面，將其高級無擔保評級從「B2」下調至「Caa2」。
穆迪在負面展望中強調，公司在未來6-12個月通過新增貸款或資產處置解決所有到期債務的能力存在不確定性。
信用評級下調，進一步提高了融創的債務風險。有報道稱，融創談蠢約30億美元的海外私人債務，以及相關銀團貸款，因近期評級下調引發了加速到期。該公司目前正在努力與這些投資者溝通。
企業預警數據顯示，包括前述「20融創01」在內，融創集團現有債券9隻，現有規模167.49億元，其中今年6月到期余額14.4億元，今年已到回售期的20融創01、20融創03、16融創07、16融地01等4隻債券金額約78.3億元，合計約92億元。
融創在中國現有12隻美元債券，規模為77.04億美元，其中兩只共計12億美元的債券將分別於今年6月和8月到期；2023年到期20億美元，2024年到期26.1億美元。
除了債券，融創中國的商業票逾期更嚴重。在融創中國的股票吧，有人反映其20萬商業票已經逾期半年。天空調查顯示，2023年2月至今，融創中國已有超過20起票據追索糾紛司法案件。此外，有益信託網顯示，僅2021年，融創通過信託獲得至少約110億元融資，其中近67億元將於今年到期。
融創的「賣」還不了債。
2023年前兩個月，融創中國實現合同銷售額502.8億元，同比下降26.5%。
3月21日，融創中國發布公告稱，2021年公司所有者應占利潤較2020年下降約85%，核心凈利潤較2020年下降50%。對於凈利潤大幅下降的原因，融創中國表示，主要是公司處置殼股導致的投資損失。此外，由於2021年下半年房地產行業市場形勢嚴峻，公司銷售收入和毛利率下降，同時計提存貨減值等因素也影響了業績。
同一天，融創中國表示，由於近期mainland China和香港疫情，出行和物流受到限制，公司2021年年報的審計程序無法如期完成。因此，融創中國不能在2023年3月31日或之前公布經審計的年度業績，計劃在2023年3月31日公布未經審計的年度業績。
中國融創控行亮股有限公司
去年上半年，融創的運營還在正常運轉。2021年8月30日，融創中國公布2021年中期業績報告顯示，公司實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比增長12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；每股收益2.62元，同比增長8.7%。
截至2021年6月底，融創中國總負債9971.22億元，持有現金及其等價物1010億元，預售監管資金220億元。從「三條紅線」的指標來看，融創中國踩了「三條紅線」中的一條，僅僅是因為剔除預付款後的資產負債率為76%。
然而，融創的債務結構表明了公司雷雨的結果。2021年6月末，融創9971.22億元的總負債中，
流動負債總額7549.61億元，以長期貸款為主的非流動負債2421.61億元，含帶陪一年以內的短期貸款余額909.6億元，占當期3035億元貸款總額的近三分之一。
為應對債務，融創從去年四季度開始通過處置資產、股權融資、向大股東無息貸款等方式籌集資金，包括出售殼股、上海、杭州、昆明多個項目股權、出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心區酒店及寫字樓等。據不完全統計，融創已通過上述方式退出約300億元，但仍無力償還債務。
相關問答：2021年融創最近發生了什麼
我們預計下半年市場會比較慘烈。中房報記者 李葉丨北京報道不少人說孫宏斌變了。證據是，在近幾年業績發布會上，昔日金句頻出的「段子王」孫宏斌發言比過去克制、低調不少。變化的不止發言風格，一向以「拿地大師」「收並購大師」形象出現在人們視野中的融創中國，也開始喊話「降低風險」「安全第一」。「我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤；目前所有企業無論開什麼價都沒有辦法並購。」8月31日，融創中國召開2021年中期業績投資人會議，孫宏斌在會上表示。「融創未來3年第一目標是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模，因為在這種情況下才能把融資成本降下來。」他認為，「三條紅線」是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務實的指標。根據融創中國披露的2021年半年報數據，孫宏斌所言非虛，融創中國「三道紅線」指標正在持續改善。截至6月30日，融創中國剔除預收款項後的資產負債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點；凈負債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點；現金短債比約為1.11。營業收入方面，截至今年6月30日，融創中國合同銷售金額約為3207.6億元，同比增長約 64.3%；收入約958.2 億元，同比增長23.9%；毛利約為199.8 億元，同比增長12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；核心凈利潤約為131.5 億元，同比增長0.8%。截至8月31日收盤，融創中國報19.9港元/股，漲幅1.95%。「2021年下半年可能比較慘烈」2021年年初，融創中國提出了6400億元銷售目標。2021年過半，這個目標實現了一半。在營收類各方面數據都漲勢喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據業績報告，扣除重估影響，毛利仍處於行業較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。」同時，融創中國提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業績增長打好基礎。在眾多投資者看來，融創中國完成全年銷售目標是大概率事件。對於2021年下半年房地產市場，孫宏斌略有些悲觀。他稱，今年上半年市場比較好，下半年市場壓力很大，「今年的市場特別像2018年上半年銷售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷售大幅下滑，我們預計下半年市場會比較慘烈。」在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業壓力比較大會降價；第二，國家政策比較堅決，市場對房價有了不上漲預期，加之經濟壓力比較大，購買力會受到影響。對於市場上一些企業出現的「暴雷」「資金鏈斷裂」等事件，有投資者呼籲孫宏斌總結一下「暴雷」企業特徵。對此，孫宏斌表示，「要了解別人公司挺難，出現問題的企業其實兩年前就已經看到了，問題的出現一定是綜合性的，要麼是布局出現問題，要麼地買貴了，要麼戰略有問題，要麼產品有問題，要麼把錢挪走了。」「如果2017年買的地現在還沒賣，現在就虧很多錢了。」孫宏斌表示，很多企業在2017年和2018年上半年買了貴的地，發現一賣就虧錢然後還不賣，我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之後干新的事，你留著虧得更多，也不知道在等什麼。「要留出安全邊界」這不是孫宏斌第一次在業績會上表示要「控制拿地」。不過，說著「控制拿地」的融創中國2021年上半年拿地並不少。據克而瑞數據顯示，截至6月10日，在集中供地中融創共拿地 41 宗，位居全國房企首位，比第二名萬科還多 11 宗。在5月股東大會上，有投資者就拿地問題向融創中國發起提問。對此，孫宏斌回應是，融創通過公開市場拿地規模大概佔新增土地儲備1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作夥伴，實際上融創需要投入的資金並不多。「以杭州為例，融創拿了4塊地，其中3宗報價都未達到競自持階段，這幾塊地自持部分最後都由合作夥伴原價拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創整體權益比為52.5%，實際出資一半。」孫宏斌表示。7月，有報道稱，房企拿地銷售比不得超過40%,被納入「三道紅線」試點房企已被監管要求買地金額不得超年度銷售額40%，統計范圍包括公開市場拿地、通過收並購方式獲地的支出。同時，有業內人士表示，上述拿地銷售比計算依據為權益口徑，非全口徑統計數據。根據融創中國業績報，2021年上半年公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%，剛好在標准之下。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷售比僅為28.5%。同時，融創中國表示，2021年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。對於這一拿地目標，孫宏斌表示，「2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現在需要安全。」「不僅要降負債率，也要降負債規模」會上，孫宏斌還談到了收並購與負債關系，「目前所有企業無論開什麼價，都是沒有辦法並購的，因為我還要同時並購你的債務。」關於降低負債，融創中國態度堅決。「融創不僅要降負債率，也要降負債規模。」孫宏斌稱，公司要在3年內將融資成本從目前8%降到5%以內，信用評級做到投資級。2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持「買入」評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至「低風險」評級，評分位列70家境內參評房企首位。不過，不願意並購的融創中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉，並購項目多達54個總資產超487億元。這次收購邏輯是什麼？從數據上看，彰泰作為廣西規模最大本土房企，2018-2020年連續3年銷售額均超過200億元，其中2020年廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場佔有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。至於負債方面，彰泰集團董事長黃海濤曾在接受采訪時表示，「我們『三條線』全部都是綠的，凈負債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多，沒有欠政府一分錢，沒有任何違約，資金情況也非常良好。」或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。對於2021年下半年收並購市場，孫宏斌卻並不看好，「收並購市場目前來看機會很小，因每家企業都有負債上限，並購勢必會導致企業負債總額上升，政策雖然沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但對負債上限是有要求的。」相關問答：融創中國停牌，我房子怎麼辦？
你好！融創只要保證交房、供應商回款、金融機構不被波及，停牌不停牌不是關鍵，對你的房子影響也不大，關鍵就是看融創能不能挺過債務危機。
消息稱融創與其他房企都一樣，都是存在「流動性危機」的問題。簡單的說就是房子賣不動還得還錢、支出，沒錢了、挺不住了。
挺不住這事，自然不太好意思寫財報。沒有財報，自然是要停牌的。當然，不得不說，房企停牌，負面影響可能會雪上加霜
1、信用負面影響。大家都知道停牌是因為無法按時披露審計財務業績，由此市場對公司的透明度、信息披露感到擔憂，其公司信用問題受損。2、融資負面影響。因審計財務業績問題發不出年報，意味著公司財務、運營方面出現了大問題，投資者對公司的治理、財務管理、財務規劃、財務和流動性狀況有所質疑，公司融資方面受很大的負面影響。
不過，部分房企也明確了先發布未審核報告，後補上審核的報告，這方面融創公司後續應該也會補上財報的。
當前投資者對於房企不發年報會比較敏感，但是作為企業來說，主動和坦誠溝通可以稍稍平息投資者顧慮，我們也希望融創可以更好地解決此類風波和問題。
同時銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目。
總的來說，小房企被並購的可能性比較大，大房企的一些項目已由部分信託機構接手。至於你手上的房子，無論如何都是一項資產，最終你房子的項目總還是會有人托底的，只是房價肯定會跌就是了。
對於剛需購房者來說，也許這還是個利好消息。很多房企要是撐不住的話，一定會造成市場上大量房子拋售，弄好了就形成踩踏效應，剛需者下手還是妥妥的。
當然，只能說你可以用相對劃算的價格入手，至於想要房價跌成白菜價，那是不可能的。
B. 佳兆業起死回生，郭英成狡兔三窟
本文來自棱鏡深網，作者：孫春芳 ，標題圖來自東方IC
粵港澳大灣區現在是各家開發商覬覦的掘金地。此前並未在大灣區重倉布局的房企，若進場掘金，得先拜「地頭蛇」佳兆業（01638.HK）的碼頭。
比如陽光城。
2019年5月29日，這家閩系房企和佳兆業簽署戰略合作協議，雙方擬各自投資最高45億元成立合資公司，推進在粵港澳大灣區及周邊區域房地產開發領域范圍內的合作。
陽光城之所以選擇佳兆業，是「鑒於佳兆業及其關聯方在粵港澳大灣區及其周邊區域深耕多年，具有良好的當地口碑及相關資源。」
佳兆業是大灣區的知名 「地主」。2019年3月26日的業績發布會上，其宣布持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，合計貨值約1.8萬億元。
這個「地主」時來運來，也就是這四五年的事情。
2014年10月，佳兆業董事會主席郭英成涉案避居香港，佳兆業樓盤被當地政府幾乎全部鎖定，頓時失去銷售款來源，繼而爆發債務危機。
融創隨後殺入，計劃並購，不料佳兆業財報造假問題曝光——當時上至佳兆業公司高管，下至普通員工，很多人離職。
他們覺得佳兆業和郭英成已經沒有起死回生之可能。
奇跡還是發生了： 融創並購未果，郭英成重掌佳兆業。 隨後，佳兆業與地方政府修復關系，跟債權人達成重組協議，財報造假問題找到「替罪羊」。兩年多之後，上市公司在港交所復牌。
2014年那次危機，對郭英成的影響太深，導致他有很強的憂患意識：狡兔必三窟。
因此，郭英成在資本市場頻頻出手，包括A股、港股和美股在內，控制6家上市公司。郭英成跟同鄉好友——富德控股金融老總張峻一樣，通過各種關聯交易入股了一家保險公司——昆侖 健康 ，時移世易，最終因原保監會的嚴厲監管而退出。
問題是， 現在的佳兆業真的安全嗎？
粵港澳大灣區規劃發布之後，龍光、雅居樂等總部位於廣深兩地的珠三角房企紛紛打出旗號，自稱灣區龍頭。
然而，灣區從規劃制定到最終實現一體化還須時日，目前灣區內房地產體量最大，房價最高，需求最旺的還是廣深兩地，而廣深兩地尤其是深圳土地的最大來源即舊改，得舊改者才能得天下。
在「舊改之王」這個稱號上，無人敢與佳兆業爭搶。
佳兆業2018年財報披露的舊改數據顯示：其持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，對應在大灣區共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目，以及中山的16個項目，合計貨值約1.8萬億元。
郭英成稱深圳舊改項目的毛利率50%左右，廣州40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。平均下來，佳兆業舊改項目毛利潤率20%以上。
香港一位投資機構人士表示，佳兆業對毛利率的估計過於樂觀，舊改項目的開發進度並沒那麼快，其貨值也沒有那麼高。但他坦承，即使對上述數據打個折扣，佳兆業的舊改項目和貨值依然遠高於其他廣深房企。
依賴於舊改項目的不斷釋放，佳兆業2018年實現合約銷售額700.6億元，同比增長57%；毛利同比增長25%至111億元，毛利率同比增1.5%至29%；核心凈利潤增長304%至47億元；在手現金229億元，同比上升8%。
一位接近佳兆業的人士表示，房企要想在行業站穩腳跟，在金融機構和融資領域有話語權，必須靠規模說話，佳兆業目標是沖擊1000億甚至2000億元的合約銷售規模。
不過， 佳兆業負債率依然偏高，截止2018年底，其凈負債率從2017年末的300%降至236%。
郭英成解釋稱：佳兆業每個舊改項目開發周期五到六年，這意味著舊改資金沉澱周期過長，「投進去之後全都是負債」。
上述投資機構人士反駁，很多舊改項目在實施拆遷補償和開工之前沒有多大投入，即使拆遷補償也是實物補償和貨幣補償兼有，不會佔用企業太多資金，「佳兆業負債高還是 歷史 遺留問題，主要是2014年之前財報涉嫌造假，隱瞞大量債務，這些債務需要慢慢消化。」
時至今日，惠譽、穆迪和標普三大評級機構都給出佳兆業B級評級，然而其海外債的利率依然偏高。
2019年5月23日，佳兆業發行一筆4億美元、利率11.5%的優先票據；此前的4月2日，佳兆業發行一筆3.5億美元、利率11.25%的優先票據。
佳兆業在國內的融資市場同樣打開局面，4月接連發行兩筆4.75億元和6.85億元的ABS。
佳兆業方面回應，未來還會不斷改善融資結構，通過借新的低息債，償還舊的高息債，降低凈負債率和融資成本。
郭英成兩兄弟是潮州普寧人，他們在深圳依靠舊改發家。佳兆業於2009年在香港上市，郭氏家族信託基金透過大昌、大豐、大正三家公司控制佳兆業，持股比例61.35%。
上市之後，佳兆業在深圳的舊改生意越做越大，難免跟長期主管房產事務的地方官員存在「灰色交易」。
2014年10月，相關官員涉案，郭英成避居香港。佳兆業在深圳的4個樓盤隨即被鎖定，銷售回款中斷，債務危機爆發。
危機之下，郭氏兄弟將11.21%的股份轉給生命人壽，後者持股升至29.96%，成為佳兆業單一機構大股東。
隨著佳兆業其他樓盤陸續被鎖定，郭英成的日子更加難過，鼓破萬人捶，海內外的債權人紛紛過來索債。
2015年1月，並購之王融創來了。
融創承諾以每股1.8港元、45.5億港元總代價，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業股權，並擬向剩餘股東全面要約收購。
融創在股權交割前設下前置條款：佳兆業債務重組要令融創滿意。
融創和佳兆業、孫宏斌和郭英成一開始就格格不入 ，孫宏斌草莽英雄，風風火火，郭英成則港商做派，低調務實。
「佳兆業公司內部禁煙，高管和員工基本不抽煙。融創人馬進駐之後，雙方團隊在會議室一落座，以老孫為首，一幫融創人馬掏出香煙吞雲吐霧，佳兆業的團隊很不舒服。」接近佳兆業的人士表示，類似的公司文化沖突還有很多。
融創抽查各種財務數據之後，發現佳兆業一大財務黑洞：其債務並不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。
該消息後來曝光，佳兆業指責是融創放出的消息，融創矢口否認。
2015年4月13日，佳兆業公告郭英成重掌董事局。隨後，融創派駐佳兆業的三個高管離職，孫宏斌一怒之下帶人馬離開佳兆業總部，這場收購就此結束。
而郭英成在回歸之前，已經做好自救布局。
2015年4月初，深圳市解除對佳兆業未售房源的鎖定，佳兆業和政府的關系開始修復。9日，生命人壽借給佳兆業13.77億元，這只是公開宣布的數據。在此前後，生命人壽斥資30多億元投資佳兆業股票，還以基金、債券、不動產等方式馳援佳兆業約120多億元。
2015年7月，深圳批准了佳兆業在龍崗區的一個舊改項目，這表明郭英成的個人問題基本過關。
2015年底至2016年年初，佳兆業國內主要債權人——平安、中信和信達與佳兆業達成共識。中信銀行和中信信託向佳兆業輸血300億，平安銀行輸血500億，信達則通過債轉股方式深度介入佳兆業多個舊改項目。
接近佳兆業的人士稱，這些金融機構之所以願幫佳兆業，理由很簡單： 如果佳兆業倒下，債權人利益將嚴重受損；如果讓佳兆業繼續發展，憑借其巨大的舊改土儲，未來利潤可期。
2015年下半年，房地產市場率先在深圳、北京等一線市場發力，房價猛漲。
「有時候我們開玩笑說，當時政府將佳兆業樓盤鎖定，剛好幫它渡過樓市蕭條期，解除鎖定之後，市場復甦，那些樓盤的貨值也就增加了。」深圳當地一位開發商人士表示。
2016年1月，佳兆業與境內債權人達成債務重組協議；3月，與境外債權人達成協議；12月，財務造假問題找到替罪羊——佳兆業的部分「前雇員」主導財務造假，郭英成不知情亦不認可。
2017年3月，佳兆業股票在聯交所復牌。
佳兆業復牌前後短短兩三年，郭英成已經控制了A股、港股、美股的6家上市公司，並試圖入主一家保險公司。
或許是跟老鄉張峻（生命人壽老闆）過從太密，耳濡目染之下，他學會張峻的操作手法。亦或許是2014年那場危機太過刺激，郭英成心有餘悸，他決定「狡兔三窟」，構築自己的資本和產業版圖。
以郭英成收購明家聯合（現更名為佳雲 科技 ，主業是軟體服務）為例，2017年年9月，佳兆業旗下的佳速網路從明家聯合原實際控制人周建林中受讓21.25%的股權，成為實際控制人。
在此之前，郭英成已通過復雜的關聯公司，潛伏入股這家上市公司。
2016年年底，周建林兩次通過大宗交易合計減持2987.41萬股。隨後三家公司出現在流通股股東榜單：深圳嘉博仕創新 科技 有限公司（簡稱「嘉博仕」）持有1591.90萬股、深圳華盛瑞德 科技 發展有限公司（簡稱「華盛瑞德」）持有754.57萬股；深圳盛達智碩 科技 發展有限公司（簡稱「盛達智碩」）持有641.17萬股。
三家公司合計持股比例約4.7%，接近5%的舉牌紅線。
查詢工商資料可知，嘉博仕、華盛瑞德、盛達智碩的控股股東均系深圳正萊達實業，業界認為正萊達實業是郭英成家族控制的公司。
一位香港投資機構的人士表示， 郭英成在入主明家聯合前，通過三家公司潛伏其中的好處是，在後日出現股權之爭時進可攻退可守，手段可謂高明。
控制明家聯合之後，正萊達實業在郭英成布局險資時再次現身。
2017年2月，原保監會發出問詢函，質疑昆侖 健康 保險的四個股東——深圳宏昌宇、深圳正遠大、泰騰材料和正萊達實業是否屬於郭英成家族。
四家公司回復予以否認，原保監會二次就此問詢。
2017年12月，原保監會公告要求，包括上述4家股東在內的7家股東公司清退昆侖 健康 股權。不過，該公告並未定性上述四家公司是否屬於郭英成家族。
一位深圳房地產人士表示，在原保監會、證監會將險資定性成「妖精」之前，房企涉足金融領域是行業常態，彼時華夏幸福、泰禾等公司都紛紛涉足銀行、保險、基金等領域。監管嚴斥之後，房企又退縮不前。
郭英成想必膽戰心驚，但這場資本局事出有因。
2014年度過危機之後，郭英成飽受資本制約。
接近佳兆業人士表示， 對於信達等金融機構，佳兆業一方面是感激它們幫著渡過危機，另一方面，佳兆業感覺自己是在給它們打工。
作為佳兆業最大的債權人，平安、中信和信達通過債轉股方式，深度介入佳兆業舊改項目。
《棱鏡》獲悉，平安與佳兆業2016年初設立嘉興平佳投資有限公司，這家公司下設壹號到陸號6家投資合夥企業，分別對應佳兆業的一些舊改項目，比如嘉興平佳壹號投資合夥企業對應佳兆業位於深圳橫崗的一個大型項目。
信達同樣與佳兆業合作成立多家有限合夥基金，例如工商資料顯示，佳兆業和信達資產聯合成立蕪湖信東圳投資中心（有限合夥），該基金對應投資深圳市佳旺基房地產開發公司。
中信銀行和中信信託，曾輸血300億助佳兆業解債務之困。作為交換，中信介入郭英成最大的舊改項目，位於深圳南山區蛇口的東角頭地塊。這塊17萬平方米的寶地，按照目前市場價估算，價值接近千億元。
接近佳兆業人士稱，這塊地在上世紀八十年代由深圳市劃撥給深圳航運集團，作為倉儲和碼頭用地，隨後香港達力集團投資數百萬元入股，雙方成立深圳圳華港灣企業有限公司（下稱深圳圳華），達力占股49%，深圳航運占股51%。
2000年之後，隨著中國房地產市場啟動，該地塊價值飆升。達力公司試圖提供3255萬元注冊資本將股權由49%增至80%，並協商收購剩餘20%股份，深圳航運沒有答應。
2013年，郭英成入局，對深圳圳華的兩大股東同時發力，一方面他不斷增持達力集團股份，另一方面他受讓深圳航運集團大股東深圳市港航投資有限公司（後更名為「深圳市鴻利金融投資控股有限公司）的股權，港航投資佔到深圳航運70%的股權。
佳兆業遭遇危機時，郭英成為解決資金問題，2015年初將達力集團股份悉數拋售，同時將港航投資的股權轉讓給潮汕同鄉——香港旭日集團老總蔡志明。
危機過後，郭英成從蔡志明手中試圖奪回東角頭地塊，不過，債權人中信已經橫亘其間。
工商資料顯示，佳兆業直接持有鴻利金融（前身為「港航投資」）1%的股權，另外99%股權由鷹潭市錦營投資管理有限合夥企業（下稱「錦營投資」）持有。錦營投資注冊資本金高達66.7億元，中信信託認繳出資逾50億元，佳兆業集團認繳出資逾16億元。
「目前達力、佳兆業和政府在談判和博弈，達力的訴求是從土地增值中獲取應有利益，佳兆業希望以合理的價錢從達力手中受讓股權，政府則想從該地塊中刨出一部分來用於公共設施建設。最後如果談不攏，只能清算了事。」接近佳兆業人士表示。
東角頭項目只是佳兆業舊改項目的一個縮影，用郭英成的話說：「 在政策不明朗、 社會 變化的情況下，舊改是很難的。 」
當然，這種博弈與之前郭英成經歷的風浪相比，不算什麼。
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C. 2017中國房地產前十強是哪些企業
中國房地產排名
隨著地產行業已步入白銀時代，新房開發整體增量空間受限，房企布局由擴張轉向收斂，核心城市激烈的土地競爭不斷壓縮企業盈利空間。但盡管如此，房地產行業的利潤依然非常大。
中國房地產排名第一：萬科地產
萬科企業股份有限公司成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業之一。1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。
經過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計53個大中城市。年均住宅銷售規模在6萬套以上。
中國房地產排名第二：中國恆大
恆大地產集團有限公司的簡稱，是中國恆大集團的下屬控股企業，是集團的地產業務平台[1-3]，總部位於中國廣州。中國恆大集團是集民生住宅、文化旅遊、快消、農業、乳業、畜牧業及體育產業為一體的企業集團。企業員工達8萬人。2015年銷售額2013.4億，總資產達到7570.4億，《財富》世界500強企業中排名496位。
中國房地產排名第三：碧桂園
碧桂園集團，即碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK），總部位於廣東佛山順德，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。採用集中及標准化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。
中國房地產排名第四：保利地產
保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平台，國家一級房地產開發資質企業。
總部位於廣州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革後，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。
中國房地產排名第第五：綠地集團
綠地集團房地產開發項目遍及全國主要省區市，特別在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區及產業園開發領域遙遙領先，目前的世界十大高樓近一半來自綠地。2014年實現經營收入超過42,51.51億元，較上年增長3.7%，預計2015年經營收入突破5000億。
中國房地產排名第第六：中海地產
中海地產全稱是：中海地產集團有限公司，是香港中國海外集團有限公司控股的屬下企業，其前身中海地產股份有限公司於2002年8月8日注冊成立，注冊資本金人民幣61020萬元，企業類型中外合資。作為中海地產集團有限公司的控股企業——中國海外發展有限公司1992年即在香港上市（香港聯合交易所代碼:0688），曾被國際知名的《財富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強中的房地產主要企業。
中國房地產排名第第七：萬達集團
萬達控股集團有限公司（簡稱「中國萬達集團」），中國企業500強、中國製造業企業500強、中國大企業集團競爭力500強企業。創建於1988年，現已發展成為擁有總資產800多億元、佔地560多萬平方米、員工13000多名，涵蓋輪胎、電纜、化工、地產開發四大產業，擁有國家級企業技術中心、國家級博士後科研工作站和國家級實驗室的國家重點高新技術企業。
中國房地產排名第第八：龍湖地產
龍湖地產有限公司（香港聯交所股份代碼：00960），創建於1993年，成長於重慶，發展於全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。龍湖在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，兩次上榜。2011年被評為最具風險控制能力的多業態領軍企業」。截至2015年12月末，集團累計實現合同銷售金額為545.4億元人民幣。
中國房地產排名第第九：融創中國
融創中國控股有限公司（簡稱：融創），是一家於香港聯交所上市的專業從事住宅及商業地產綜合開發的企業，公司堅持區域聚焦和高端精品發展戰略。在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處於不同發展階段的項目，產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。
中國房地產排名第第十：中南置地
中南控股集團起步於1988年，已發展成為擁有各類員工40000餘人、總資產514億元、2011年綜合產值270億元的大型集團化上市企業。中南集團擁有「房地產業」、「建設產業」、「土木工程產業」、「工業產業」等產業板塊，下轄江蘇中南建設集團股份有限公司，中南房地產業有限公司、南通建築工程總承包有限公司、南通市中南建工設備安裝有限公司、北京城建中南土木工程集團有限公司、金豐環球裝飾工程（天津）有限公司等30多個子公司。
D. 佳兆業事件為什麼令人唇亡齒寒
據公告與報道，佳兆業當前在深圳的所有項目都處於禁售、限制之列，等於說這家公司的深圳業務已經休克。佳兆業只是被告知，深圳當局對自己做出了這樣的行政決定，卻未獲得足夠明確的解釋、告知與行政文書。
攸克君知道這對於佳兆業意味著什麼。當佳兆業把限售待遇與自己的命運公告給投資者後，媒體記者便熱衷於開始計算佳兆業的多種死法，是的，死刑正在降臨這家總部位於深圳、以城市舊改為主要業務的上市房企，但是死刑核准書還沒有送達，或者乾脆中途丟失了，又或者，乾脆就沒有出爐。
攸克君也知道這對於其他深圳房企意味著什麼——發生於佳兆業身上的這類司法與行政怪相，也可能在某一天的傍晚降臨到你們的頭上。
有兩個基本事實讓這一切變得更加令人震驚。
第一個，發生地是在深圳。大家都公認，深圳市的創新與法制意識是領先於國內其他大中城市的，公務員的法制意識也相對其他城市更加「公務員化」。但是，就是在這樣一個城市，因偵辦案件，以「防止控股股東轉移資產」的名義，對於一個在香港上市的房企核心資產進行休克處置，而不惜把必要的行政程序、理由與合法合理性置於不顧。
在佳兆業前實際控制人郭英成去職主席、將其股份降低至單一第二股東位置之後，深圳市府仍然升級處置措施，這一動作既顯示出當事者涉及的事態在擴大，也顯示出一定程度的行政「惡意」，更顯示出當局應對此類事態的經驗與工具不足，以及手段的簡單粗暴。
第二個，佳兆業前主席郭英成究竟涉案幾許、是否涉案，並不明朗，但在媒體輿情中，大多猜測其與深圳舊改有關。舊改在中國現在及未來，都將是一個朝陽產業，但是它的復雜性、涉及面都遠遠超過傳統的房地產開發，它的核心特徵就是政府資源密集。
以佳兆業個案來推導舊改的整體風險，雖然邏輯並不嚴謹，但是它折射出的問題卻是普遍性的。
總之，引爆一個貪腐案應有程序，只有當它行走在程序的軌道上，才能確保它是定額爆炸，而不是將自己本身變成了沒有控制力的炸彈。
不久之前，攸克君寫了地產商今年最大的對手，不是同行，不是市場調控，而是喝咖啡。我們不知道，深圳相關部門發出的資產凍結令是否有有效期，是否有足夠法規依據，但是，它確實正在製造一個令人不安的先例，這個先例將對深圳市的投資環境產生難以量化的影響，我相信，在大家將談論的焦點放在佳兆業自身的後果上時，更多的企業其實在關注另一件事情。
E. 融創中國4月1日起停牌了，將會產生哪些影響
F. 房價漲地產股卻不漲 不奇怪嗎
您好！
中國最近出現一波房地產市場繁榮，但卻沒有從房地產開發商股票的走勢上反映出來。這種脫節是對投資者的一個警告。
中國房價自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領漲。近期，這一漲勢已蔓延至規模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房價已上漲5%。
但住宅建築商的股票並未表現出同樣的樂觀趨勢。基準A股房地產類股指數今年迄今已下跌20%，表現遜於大盤。在香港股市，大型中資房地產開發商的股價已下跌14%。
在允許外國投資者自由進入的港股市場，許多中資開發商目前股價都低於其賬面價值。這些房地產公司的估值一般都低於A股上市的房地產公司。
這可能意味著一個巨大的買入機會。但似乎更合理的解釋是，股市的情況是在暗示當前的房地產復甦不可持續。房價快速上漲已導致一些城市的政府出台房屋限購政策。如果房價繼續大漲，對房地產市場的調控力度可能會加大。
開發商還未從房地產市場反彈中獲得多少好處。盡管房價上漲，但第一季度在A股上市的房地產開發商的平均凈利潤率降至7.9%，2014年年底為10%。其部分原因在於，住宅建築商仍然在中國的許多較小城市有大量未售房屋庫存。
利潤狀況可能會進一步惡化。地價（特別是在一線城市）大幅上漲，有些時候漲幅甚至超過附近平均房價漲幅，這將進一步擠壓開發商的利潤率。在二線城市，房屋新開工面積大幅增加，這些城市樓市供應過剩的局面料將加劇。德意志銀行(Deutsche Bank)預計，今年二線城市房屋新開工面積將增加33%，一線城市則將持平。
舉例而言，中型開發商融創中國控股有限公司去年毛利潤率為12%，2014年為17%。該公司上個月為上海的一個地塊支付了創紀錄的價格。該公司香港上市股票年初迄今累計下跌15%。
此外，還有杠桿率的問題。Dealogic的數據顯示，今年前五個月，中資開發商總發債規模是上年同期的三倍。部分新債被用於為幾年前上一輪建築周期中獲得的成本較高的離岸貸款進行再融資。但相當大一部分為新借款。Wind資訊的數據顯示，該行業第一季度凈負債股權比率上升至101%，2014年底前為89%。
僅第一季度，中國最大的開發商之一綠地控股集團股份有限公司的凈負債就增長了16%，凈負債股權比率上升至逾四倍。穆迪上個月將該公司評級下調至垃圾級。綠地控股集團上海上市股票年初迄今累計下跌近30%。
中國的房價雖說也在上漲，但明智的房地產投資者需要看到股市發出的警告信號。
望採納，謝謝