Ⅰ 奧園爆雷：一家千億房企的浮沉樣本
走鋼索的房企陸續踩空，這次輪到奧園
文 鄭慧 龐敏
編輯 劉建中
「躺平」，是外界給中國奧園 （3883.HK） 貼上的標簽。
其實，在確定無法歸還美元債之前，奧園掙扎了兩個月。其間，三大評級機構不斷下調其信用評級，各種負面消息與自救行動相互交織。但最終，兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期，成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
奧園是一家老牌房企，大本營位於廣東，是中國內地房地產企業前30強之一。其共有三個上市主體，分別為中國奧園 （3883.HK） 、奧園 健康 （3662.HK） 和奧園美谷 （000615.SZ） 。
2021下半年以來，監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊，讓更多地產公司陷入流動性困境。 危機已從「三道紅線」評價體系裡的紅橙檔，逐漸蔓延至黃檔，乃至綠檔企業。
財務看似 健康 的黃檔企業為何也爆雷？奧園是一個典型樣本。外部環境極速惡化是不爭的事實，但奧園爆雷卻與自身虛弱脫不了干係。
高速擴張的過程中，實力沒有跟上野心，讓奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高，隱形負債問題突出。2020年踩錯行業節奏後，土儲又難以形成高質量現金迴流。《 財經 十一人》還發現，其2020年財報存在一些疑點。
倘若地產市場沒有瞬間入冬，奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。
錢多多為何還不起債
單從財務數據來看，奧園似乎不應該這么快倒下。
2021年中報顯示，奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元，仍剩餘約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。
這是很多房企面臨的共同問題：賬面上趴著數百億資金，卻還不了數十億的債。
《 財經 十一人》綜合採訪發現，主要原因如下：
其一，地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點，通過各種方式匯集資金，時點過了之後便將資金歸還，導致賬面資金虛高。
其二，預售資金監管整體趨嚴。房企迴流到賬面的資金，能動用的部分並不多。
其三，上市公司披露的年報，是合並後的情況，而資金可能主要集中於子公司項目，真正可歸集到母公司用於還債的有限。
這些企業實際可調用的資金，遠不及賬面披露。
值得注意的是，奧園的賬面現金及等價物，占總資產約20%，這個比例，在前50房企中排名第一，前50的均值約11.12%。（前50即克而瑞2021上半年銷售排行榜前50家的上市房企，下稱「前50房企」）。
這個數據從側面反映了，相較於自身體量而言，奧園其實存儲了更多的資金。但為何仍然無法還債？《 財經 十一人》就此求教奧園，奧園稱目前無法回復。
雖然奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野，但是其危機在2021上半年就已萌芽，自救行動也早已展開。
現金流量表顯示，2021上半年，奧園經營活動現金凈流入20億元，投資活動凈流入212億元，而籌資活動凈流出122億元。較往年變化明顯。
這幾個數字粗略勾勒出了奧園在2021上半年的整體情況：經營上努力回血，減少拿地；投資活動大幅減少，甚至可能在抽回資金；融資方面壓力巨大，融到的錢遠少於歸還的錢。
奧園某區域中層員工李曉（化名）告訴《 財經 十一人》，集團資金緊張，早在2021年初就有端倪。最明顯的是，拿地標准越來越嚴格。2021年起，奧園在拿地、收並購上愈發謹慎，對項目開發周期、回款測算、現金流最大值等指標卡得十分嚴格，尤其重視現金流測算。
「原先我們報十塊地，總有一兩塊有點兒眉目，報二三十塊，總能拿一塊。但後來明顯感覺這個比例越來越低」，李曉說。他還提到，整個2021年，全公司都在拚命回款，打折力度較大，以價換量，銷售考核要求十分嚴格。
據《 財經 十一人》粗略統計，奧園披露的土地儲備中，2020年度新增的項目數大約有100個，而2021上半年，僅新增了10多個項目。
奧園在融資側失血過多。前50房企中，有18家2021上半年融資活動現金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高於陽光城（-129億元）、富力地產（-188億元）、藍光發展（-233億元）、綠地控股（-370億元）和中國恆大（-374億元）。
經營側回血有限，奧園在投資側盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動現金為凈流入。奧園凈流入212億元，遠高於排名第二的美的置業（112億元）。
進入下半年，恆大危機引發一系列連鎖反應，消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。「信心」變得愈發珍貴而又脆弱。 11月初，惠譽在一份下調奧園信用評級的報告中指出，盡管奧園於2021年7月發行了18億元人民幣境內債券，並在10月進行了3.99億港元股票配售， 但是現在基本沒有資本市場融資渠道。
自身造血能力有限，外部又停止輸血，出售資產也需要時間，面對1月份到期的兩筆大額美元債，奧園掙扎了一段時間，最後爆雷。上述兩筆美元債合計約44億元人民幣，分別於1月20日、1月23日到期。
「如果不是剛好今年1月份到期，而是再遲半年到一年，奧園或許能挺過去。現在這個形勢之下，哪怕一家相對優質的房企，遇上一筆超大額債務到期，也未必過得去。」一位私募基金地產投資人對《 財經 十一人》評價。「當然，奧園自身底子差，肯定也是一個問題」，他隨即又補充道。
體弱的黑馬
奧園踩錯了行業節奏，在頂部下行階段，仍然以收並購為主要手段，大舉擴張，且大量布局下沉市場和沉澱資金的舊改項目。
2015年，奧園合同銷售額152億元，排名68。2016年起，開始高速擴張。2019年，奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億，進入前30強。
2016年之後，高周轉、高杠桿成為房地產行業的一種普遍 游戲 規則。多數房企藉此高速擴張，奧園只是其中之一。「全國大部分城市， 從2015年到2019年房價幾乎翻倍，如果在這個時候沒有相應的擴張，反而說明企業看不清大勢」。 上述投資人稱。
但到了2020年，政策收緊前夕，奧園還是沒有暫緩腳步，繼續激進擴張。
2020年度，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%，拿地支出達到450億元，超過預算350億元。從現金流來看，2020年度，奧園的投資活動現金凈流出425億元，融資活動現金凈流入476億元，這兩個指標的規模，在前50強房企中均排名第二。
發展這些項目，後續還陸續需要資金投入。而當年8月，監管層開始用「三道紅線」限制房企加杠桿；12月底，限制銀行業金融機構涉房貸款的「兩道紅線」發布，房企融資來源進一步收緊。這些政策及後續引發的連鎖反應，改寫了房企舊有的 游戲 規則。
融資收緊後，房企無法延續借新還舊的套路，更需倚重真實的經營活動。但奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的一份報告中曾指出，奧園的業務對低線城市滲透較高，且與相同評級的房企相比，商業地產業務比重較大，更易受到行業下行風險的影響。
彼時，惠譽給奧園的評級為BB，與旭輝、龍光相同。奧園的合同銷售平均售價約為每平方米10,022元人民幣，低於同級房企13,500元~17,000元人民幣的水平。
綜合來看，奧園的土儲布局偏下沉，廣而不深。參考億翰智庫整理的2020上半年末數據，奧園在一、二線城市的土儲建面佔比約為37.6%，在三四線城市的土儲建面佔比約為62.4%。（《 財經 十一人》調整了部分二線城市分類）除了大本營廣東之外，在其他地區城市的深耕力度不足，奧園進駐的90餘座城市中，有80多座城市土儲佔比均不超過2%。
惠譽還提到，2020年，奧園商業地產產品占可售資源的23%。而與住宅地產相比，商業地產的去化率更低，也更容易受經濟周期的影響。
一位內部人士告訴《 財經 十一人》，奧園在三四五線城市拿了較多項目，商業項目質量不高，回款緩慢。另外，奧園旗下的縣域集團、文旅集團，在諸多小縣城拿了幾十個項目。雖然地價低，壓占資金不多，但仍然存在一定的杠桿率，由於市場不佳、房貸下不來，這些項目後續銷售-回款周期較長。
另外，奧園近幾年大力推行舊改業務，項目數從2018年末的16個快速增長至2020年末的60多個。這些舊改項目主要集中在大灣區，質量高，毛利可期。但問題是，舊改周期長，前期需要沉澱資金，更無法在短期內給公司回血。其境內發債主體奧園集團的資料顯示，2020年末，舊改基金約占其少數股東權益的三分之一，約為136億元。
上述奧園人士認為，奧園過去幾年發展得過於激進，但資金、管理、產品實力均還不夠強，沒跟上業務的快速擴張，內部出現諸多漏洞。
首先是組織架構的問題。2021年3月之前，奧園旗下分為地產、商業地產兩大集團。這兩大集團相對獨立，各自為戰，有如賽馬一般你追我趕，相互較勁。雖然賽馬機制有助於擴張，但兩套班子的設置，一來使得人員結構復雜、冗餘，增加溝通成本、降低運營效率，二來也增加了資金風險。「你兩年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上變得非常激進，資金使用效率難免出現問題。」該人士稱。
其次是項目管理上的粗放。收並購是奧園賴以擴張的重要手段。但不重視市場可行性研究，前期研判粗放，使得奧園較容易在收並購項目上踩坑。
李曉的感受是，很多時候，市場研究部門的人沒能堅持自己的判斷和立場，而是不斷為投拓部門、區域負責人讓路。
有些項目從市場的角度來看不應該收購，但最後還是被拿下。甚至，為了配合將測算數值做得漂亮，市場部門預估的銷售周期可以從18個月改成14個月，售價可以從一萬五改到一萬七。「激進擴張的時候，房企多少都有這個問題。但20個項目有2、3個是這樣的，還能夠運轉下去，如果有10個項目都這樣，公司是背不動的。」李曉說。
另外，激進擴張的幾年裡，奧園不斷招兵買馬，但進來的人魚龍混雜。李曉感受到，同一類型、級別的崗位，有些同事素質高，像開飛機的，但也有很多同事，連駕照都還沒拿到。更不用提混進來的投機分子，貪污腐敗，項目本身賺不了錢，自己卻可以賺得盆滿缽滿。人員素質對不齊，導致很多時候，業務無法保持在統一的較高水平。
隱形的債務
窟窿究竟有多大，不能只看賬面情況。水面之下，隱形的有息債務早就暗流涌動。而這些隱性債務，往往在出現問題時才會進入大眾視野。
比如，去年11月，奧園集團被曝出一筆6590萬元的信託貸款違約。 這筆名為「申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃」的信託，是惠聚系列的一個產品，於11月12日到期。系列中的另外3個產品，於當年12月到期。
這個資管計劃的底層資產，實際可能是奧園系公司之間的往來款項。
理由如下：公開信息顯示，惠聚2號主要用於「折價受讓供應商持有的對奧園集團並表公司的應收賬款債權」，由奧園集團提供連帶責任保證擔保。惠聚2號由珠海保稅區啟恆物流有限公司舉借，而奧園旗下的廣州弘凱置業有限公司，持有啟恆物流60%股權，也就是說，啟恆物流實際上也是由奧園控股的公司。
公開裁判文書顯示，2021年11月16日、2022年1月12日，申萬菱信對於奧園集團等相關主體，分別向法院申請了約2.07億元、0.96億元的非訴財產保全。
再比如，12月份，奧園理財產品爆雷時，其自行披露稱，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。
2020年初，曾有做空者發布報告，詳細分析了奧園的明股實債及自融問題。其在報告中指出，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。其中，廣州奧園股權投資基金管理有限公司是奧園子公司，涉嫌自融。而種種跡象表明，珠海鼎盛也與奧園存在關聯關系。
明股實債與自融，對房企來說是心照不宣的「秘密」。隨著房企不斷爆雷，這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。
明股實債的主要隱患有兩點：其一，負債率指標計算容易失真，影響對公司風險的判斷；其二，實際應該作為利息支出的財務費用，並不會體現在利潤表中，影響對企業真實盈利水平的判斷。
中國奧園少數股東權益占總股東權益比例約66%，在行業內屬於較高水平（前50均值約45%），而其少數股東損益佔比，始終維持在20%以下。 一直以來，都有人對此提出質疑。而奧園的解釋是，由於項目投入到結算會有2-3年周期，預計2020年將會有改善。但從數據來看，這個改善不太明顯。
花樣百出的融資方式，體現了奧園對於資金的渴求。奧園自身資金實力不強，發展高度依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高。 參考聯合資信的評級報告，2020年底，其境內發債主體奧園集團的信託及其他融資佔比約為47%。過去幾年，奧園披露的平均融資成本在7.2%~7.5%，與同行相比偏高。2020年，億翰智庫監測的50家房企，平均融資成本約6.11%。
李曉對此感到無奈。 面對動輒13、14個點的非標融資利率，地產項目的運營就像走鋼索一般，理想狀態下，凈利率可以達到5%~8%，但稍不留神，利潤就會被吃空，甚至虧本。 自有資金佔比高，融資利率低的房企，潛在利潤率更高，經營上也就有了更多騰挪的空間。但對於底子薄，又高速擴張、渴求資金的房企而言，只有不斷提高周轉，一個鍋蓋蓋五個，甚至十個鍋，才能提高自有資金的回報率，但風險也隨之疊加。
疑點重重的2020
《 財經 十一人》發現，奧園身上還存在一些疑點。
其一，近兩年，這家公司依據賬面數據推算的回款金額，與綜合其他披露計算的結果相去甚遠。
一般來說，將預收款項當期變動，與營業收入加總，可以得到當年預收款項的實際增加。對於地產公司來說，這個數值大致與當年的回款金額相近，會有一定誤差，但差異不會過大。
從下表可以看出，2020年與2021上半年，綜合奧園權益銷售額與回款率，得出的回款金額，與報表數值推算的結果差異較大。
即便考慮到奧園在此期間處置了部分子公司，這個差異仍然讓人難以接受。以2020年為例，當年奧園出表公司合計約有75億元預收款，即便加上這75億元，仍有近300億元缺口（844-474-75=295）。
對於這個差異，有幾種可能的解釋方向：
一是奧園的合同銷售額虛高。對房企而言，合同銷售額是一張最直接、響亮的招牌。提高排名，甚至沖擊千億，意味著名聲、榮譽，也意味著更多的融資機會。2019年7月、2020年3月，中國奧園先後兩次遭到做空，做空者均對其銷售額的真實性提出質疑。
二是奧園的真實回款率或權益比例低於披露數據。
三是當前財務報表或許已不能准確反映奧園的整體情況。假設奧園披露的全部數據均真實可信，以2020年為例，奧園當年全口徑的回款金額約為1130億元，而其合並范圍內的推算回款金額約為474億元。也就是說，若不考慮權益比例，當年，奧園有高達656億元的回款均發生在表外。
2020年，奧園參與的合資項目數量從2019年的10個增至90個，為合資公司提供的擔保從2019年的80億元人民幣升至240億元人民幣。
前述奧園內部人士透露，有時候，明面上的負債減少，其實是轉嫁到了合作方，以合作方的名義貸款，公司為其提供相應擔保。受訪的投資人也指出，這是地產公司在降低表內負債時會採取的一種操作。
這意味著，奧園的財務報表或許已不能准確反映其整體情況，其真實的負債規模也愈發成謎。
其二，奧園將多家子公司「處置」給了一家可能存在關聯的公司。
2020年度，中國奧園毛利率下滑明顯，凈利率卻略有提升，主要得益於其非經營性損益。其中佔大頭的，分別是18.4億元的匯兌損益，和12.28億元出售附屬公司的收益，兩者合計約占當年稅前凈利潤22.54%。
《 財經 十一人》發現，當年中國奧園處置子公司的多個處置交易的對象為同一家公司，而這家公司又與奧園存在千絲萬縷的關聯。
據年報披露，中國奧園2020年處置了50家附屬公司。這些公司之間存在控股關系，如果剔除掉被控股的公司，則剩餘34家，其中有6家公司的處置沒有交易對價。我們將剩餘的28家公司視為其當年出售的主要附屬公司。處置完這28家公司後，奧園仍然持有51%及以上股權的，有19家，佔比近70%。
一般來說，持股51%及以上，說明對這家公司具有控制權，需要考慮將其納入合並范圍，自然也不能算做出售附屬公司。但是，很多地產公司會以公司章程規定為由，說明自己不能「單獨控制」這家公司，從而實現附屬公司的「出表」，奧園這次也給出了同樣的理由。
然而，事實恐怕並非如此。從下表可以看出，一家叫做「廣州晟益房地產有限公司」（以下簡稱「廣州晟益」）的接盤方，當年入股了奧園的十家附屬公司。彼時，廣州晟益成立不到一年，其法定代表人吳鵬飛，正是珠海鼎盛的法定代表人。廣州奧晟投資有限公司，也成立於2020年，現已是中國奧園的全資子公司，其初始董事之一也為吳鵬飛。
另外，《 財經 十一人》並未查到其中三家公司的股權變更信息，不知其股權當年究竟出售給了誰。目前，這三家公司仍由奧園100%持股。
奧園集團的發債資料顯示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地產項目，奧園享有的權益仍為100%。
《 財經 十一人》就上述疑點咨詢中國奧園，奧園稱暫不回復。
自救之路
爆雷之後，訴訟接踵而至。公開信息顯示，其境內地產業務運營主體奧園集團，目前已因三個案件成為被執行人，被執行總額金額合計約21.64億元。
貝殼研究院分析師潘浩指出，奧園與其他陷入危機的房企類似，在整個流動性系統中，先是一個齒輪卡住了，由於缺乏信心的潤滑，故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪，最後導致系統全面失效。
現在，奧園需要盤活這個系統。
在其官宣境外債務重組後，市場陸續有消息稱，山東某康養地產國企有意成為中國奧園控股股東，廣東粵海置地、越秀地產等公司也在考察中國奧園位於廣州、珠海地區的項目。截至目前，公司未公布重大實質性進展。
據智庫媒體REDD消息，市場傳聞的某康養地產國企，或為山東國欣頤養集團旗下的中垠地產。
奧園與中垠地產在2020年建立合作關系。奧園旗下的深圳市實業發展有限公司，持有中垠地產40%的股份。中垠持有濟南陽光壹佰房地產公司51%的股權，而濟南陽光100國際新城，是2020年新出現在奧園披露土儲中的項目。同年，奧園還新增了「濟南中垠廣場」、「濟南中垠御苑」等項目。
幾位受訪者均表示，國企的決策流程一般較為復雜，這筆潛在的戰投目前看來仍然存在不確定性。另外，與整體出售股權相比，出售單項資產可能更為高效。一般來說，股權收購面臨更大風險，尤其是當公司信用出現了問題，金融機構、戰投方更需要全面、詳細盤查底層資產，摸清各種隱性債務。因此，他們往往更願意直接收購優質資產。
而目前，對於陷入危機的房企而言，出售資產也是個艱難的博弈。上述投資人提到，一些收購方在談判時，會將折扣打得極低，甚至只是略高於這個項目的有息負債。比如，一個可售20億元的項目，投入的10億元中，有7億元開發貸，那麼收購方會從8億元開始報價。而不想賤賣資產的房企，往往無法接受這樣的條件。
對於奧園來說，通過處置資產降負債，還可能面臨另一重潛在壓力。惠譽指出，少數股東權益佔比較低的房企，可以通過處置項目權益來降杠桿。而正如前文所說，奧園的少數股東權益佔比較高，這降低了其財務靈活性。
無論如何，目前進入ICU的所有房企，都非常需要向外界釋放利好信息，以維系脆弱的信心，獲得喘息空間。
作者為《 財經 》產業研究中心研究員和實習生
Ⅱ 奧園美谷什麼時候上市
奧園美谷於2018年9月10日，推出了在上海證券交易所創業板上市，正式實現上市。上市當天，奧園美谷開盤價為16.50元，報收價為16.83元，漲幅2.45%!，(MISSING)報收此腔滑價比發行價高出1.83%!，(MISSING)成為創業板最森臘強勢的IPO首日個股。發行價為16.50元/股，募集資金規模達到20.7億元，其中，非公開發行股份募集資金規模為7.35億元。在上市前，奧園美谷以用戶體驗為核心，積極推進AI及大數據技術的應用，通過智能識別技術、機器學習圓喚和深度學習等技術，構建了完善的AI智能體系。
Ⅲ 分析"中國奧園地產集團股份有限公司"股票!
中國奧園公布的年度業績，截至2007年12月31日，該集團總收入為25.01億元，同比增加183%，毛利為13.24億元，同比增長191%；純利為6.02億元，同比提升101%，較上市時預測的不少於5.42億元要高出11%。
截至2008年6月底止中期業績，股東應占溢利1.68億元(人民幣,下同)，較07年同期的3,185萬元增長4.3倍，每股盈利7.4分，不派息；期內營業額升5.5倍至4.84億元。
短期房地產會有超跌反彈機會，中長期的話，銀根收緊，泡沫還沒有完全擠破，不看好。
長線看好，一，房地產是國家財政收入的支柱，房地產的繁榮衰落直接關繫到國家經濟的發展，GDP增長，財政收入，必然會倍受國家關注，所以當國家在通脹方面取得效果後會逐漸放鬆銀根 或者出一系列政策推進房地產發展
Ⅳ 房企預售資金監管將迎全國統一規定 地產股大漲
2月11日早間開盤後，多隻地產股出現大漲的局面。
A股中，金科股份（000656.SZ）漲8.01%，嘉凱城（000918.SZ）漲幅8.37%，泰禾集團（000732.SZ）漲幅10.16%，榮安地產（000517.SZ）漲幅10.04%，南山控股（002314.SZ）漲幅10.04%。
港股方面，融創中國（01918.HK）漲幅4.48%，富力地產（02777.HK）漲幅達6.23%，中國奧園（03383.HK）漲幅達4.05%，世茂集團（00813.HK）漲幅5.99%。
消息面上，有消息稱，房企預售資金監管將迎來全國統一規定，房企資金流緊張的現狀有望得到緩解。消息稱，新制定出台的管理辦法明確，預售資金監管額度為「重點額度管理」，「由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。」
諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙對澎湃新聞）表示，該辦法意味著對預售資金的監管進行了全國統一，這一舉措有利於預售資金監管的規范性，當前國內各個城市的預售資金監管不一，而爛尾樓、延遲交房以及質量房的現象不減，預售資金的監管顯得更為重要，實現全國標准管理更有利於商品房預售資金監管的落地，促進房地產行業的健康發展。另外，該辦法明確「預售資金額度監管為「重點額度監管」，根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點無疑是對房企來說有較大的利好，以往對於預售資金實行全監管，拉長了企業的回款周期，而房企的融資監管近年來更嚴，從而加大了房企的資金流壓力。此條細則增強了商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，有利於緩解房企的資金壓力，對房地產行業的內部循環也有著積極的作用。
國際評級機構穆迪在近日發布的報告中稱，預計2022年中國房地產開發商的全國合約銷售額將下降5%-10%，主要原因是在開發商融資渠道受限和購房者情緒疲軟的環境下銷售量下降和平均銷售價格持平。穆迪認為，開發商的債券融資渠道仍將面臨挑戰，這尤其將增加財務狀況較弱開發商的再融資風險。債務資本市場渠道趨弱導致1月份受評開發商發行規模減少。