❶ 我想寫一篇關於法學本科畢業生從事房地產行業的可行性與前景分析的小論文
從事房地產行業的可行性與前景分析
目前,國家證券監管部門對上市公司從事資產置換持鼓勵態度。 公司本次資產置換屬於一種主動型自我重組行為,不涉及股權和管理權的重大變更,這對本次置換的成功實施是一種可靠的保障。為詳細分析本次置換對公司的利弊,提供決策依據, 現對本次置換進行可行性分析如下。
一、 本次置換的內容
（一）置出資產包括：
本次置換出的資產及有關負債包括以下幾部分（截止2000年12月31日）：
1、股份公司擁有的16家建築施工企業的投資權益36,962.33萬元。
2、股份公司擁有的建築施工類資產及相關負債（包括總承包部和盾構分公司） ,包括固定資產21,265.80萬元、流動資產74,670.64萬元、其他資產87.96萬元, 相關負債16,203.40萬元。
3、控股子公司佔用股份公司資金114,273萬元。
經評估上述置出資產凈值總計233,916.79萬元。
（二）置入資產
置入資產包括集團公司擁有的北京城建工程承發包有限公司100%的股權、大柳數開發項目、集團公司擁有的北京城建房地產開發有限公司31.5 %的投資權益及部分現金。
經評估上述資產總計107,780.16萬元。
置出、置入資產差額126,136.63萬元,即置出資產超出置入資產部分,擬由城建集團採取承擔本公司所欠銀行借款的方式或現金予以抵補。
二、 本次置換的必要性
（一） 通過本次置換,可以使公司轉換主業,獲得一個更好的產業發展環境。
公司屬於建築業,建築業是為社會生產和消費提供建築產品的產業。 從理論上說,隨著我國經濟發展水平的不斷提高,對建築業的總體需求也將不斷增加。但另一方面,國民經濟運行及各產業內部的供求關系演變、發展有其內在的規律,從長期的意義上進行抽象的總量分析對於研究某個產業的競爭和發展環境並無意義。從建築業的情況看,我國建築市場經歷了十幾年粗放型的快速發展,目前已接近於飽和狀態。幾年來,我國為刺激內需、拉動經濟增長,實行擴張性的財政政策, 大力發展基礎設施建設,客觀上給建築業的發展帶來了機遇。 但國家利用財政擴張政策及發債的方式進行基礎設施投資必然有一定限度。據國務院發展研究中心有關研究報告, 2000 年我國國民經濟增長速度在1999年止跌趨穩的基礎上,出現了穩步回升勢頭,據統計, 全年國內生產總值按可比價格計算比上年增長8%。但各行業增長情況很不均衡, 大致可分為四類：快速增長行業、較快增長行業、低速增長行業和負增長行業。其中建築業屬於低速增長行業,僅比呈現負增長的煤炭行業略好。2000年,建築業完成總產值11759.2億元,比上年增長5.4%,不論相對於8%的總體經濟增長率,還是建築業前 10 多年的平均增幅,均屬於較低水平。著眼未來, 不排除建築業總量上隨著國民經濟的發展也會相應有所增長, 但其增長速度則完全有可能繼續低於整體經濟平均的增長水平,這對於本公司來說,不能不說是一個較大的產業環境制約。
伴隨著產業總容量增長的趨緩是產業內部激烈的市場競爭。建築業是一個技術含量相對較低的勞動密集型產業。眾所周知,我國是一個勞動力過剩的國家,這一基本國情決定了建築市場必然是一個競爭日趨激烈的市場。激烈的市場競爭導致了建築業基本上處於微利狀態,大型建築企業只有靠大規模的業務量支撐效益； 而小企業則千方百計壓縮成本,甚至以犧牲工程質量為代價以維持運營。 本公司作為大型建築企業,即是靠「規模取勝」,以60多億的總資產規模、1 萬多人的員工數量參與建築市場競爭。2000年公司凈利潤為14,729.26萬元,但考慮到公司673,937.69萬元的總資產規模、720,843.16萬元的業務收入水平, 公司的資產收益率和業務盈利能力實際上都處於較低水平。我國加入WTO以後,建築施工行業作為一般競爭性產業將向外資開放,公司將直接面臨來自國際大型建築承包商的市場競爭。 公司綜合經濟實力和技術力量在國內屬於領先地位,但與國外競爭者相比,公司的這一優勢將在很大程度上弱化,公司承攬大型、 高檔建築施工項目的能力將面臨較大的競爭壓力。綜上所述,公司面臨國內外雙重競爭,即國內低成本的競爭和國外技術與實力的競爭, 發展前景有較大不確定性。
公司作為公眾企業,面臨著不斷增加盈利、提高股東回報的社會壓力,而建築業的屬性和特點,對公司發展構成了客觀的制約；並非建築業已使公司無發展的餘地 ,而是說,公司從事建築業,依靠目前的業務規模、 通過微利經營維持現狀尚需付出極大努力,要實現持續性的、快速的發展面臨的困難實在太多。 因此公司要追求持續、快速發展,不斷提高股東回報水平,客觀上需要調整產業結構, 及時轉向發展空間大、收益水平高的行業。
房地產業（尤其是住宅業）是目前我國扶持和鼓勵發展的產業。與建築業形成鮮明對比的是,經過1994-1999年的持續低迷,目前我國房地產業已走出低谷,步入復甦和逐漸繁榮的周期性發展階段,並開始呈現快速發展之勢。通過本次置換,公司可以進入房地產業,可以獲得更有利的產業發展環境。
（二）通過本次置換,可以充分發揮公司作為上市企業的投融資功能,開展資本運作,實現發展方式的轉變。
公司作為上市企業,擁有強大的資本融通能力和投資功能。 建築業雖也需要大量的資金投入,但由於建築業內部競爭已經飽和,公司目前資金的滾動、流轉基本上處於平衡狀態,業務擴張相對困難,並無對巨額資金的需要；因此公司強大的融資、投資能力無法發揮,也無法服務於提升公司價值、增加股東利益的需要。
資本運作是上市公司實現快速發展的重要手段。但公司所在的建築業屬於勞動密集型產業,公司下屬公司及分支機構十幾家,員工逾萬人,日常管理工作極為繁重 ,不利於公司開展資本運作,實現股東收益最大化。
房地產業屬於資本密集性產業,資本是房地產業發展最重要的要素。 公司擁有強大的資本優勢,投資房地產有著得天獨厚的優勢；同時,由於房地產類資產變現性強,有利於公司開展資本運作。綜上所述,公司在尋找新的發展方向時, 房地產業應是良好的選擇之一。
（三） 資產置換有利於公司減少經營風險,提高經濟效益。
公司在管理層和全體員工的艱苦努力下,幾年來基本保持了穩定的業績； 但通過對公司財務狀況的分析,可以發現公司經營狀況並不樂觀。
單位:萬元
2000年 1999年 1998年
凈利潤 14729.26 13351.83 13088.96
凈資產 143995.65 151024.58 138181.69
負債 497281.89 301111.68 170241.56
總資產 673937.69 452136.26 308423.26
應收帳款 262530.97 132205.08 81199.06
資產負債率 73.7% 66.6% 55.2%
主營業務收入 720843.16 587555.32 488986.28
主營業務收益率 2.0% 2.3% 2.7%
從上表可以看出,1998-2000年,公司凈利潤、 主營業務收入和總資產均呈逐年遞增趨勢,但增幅極不平衡。凈利潤累計增幅為12.5%；但同期主營業務收入累計增幅為47.42%,總資產累計增幅為118.51%。
上述指標說明了,公司維持凈利潤的一定增長幅度（12.5%）需要大得多的業務增長幅度作為支撐 47.42% ,即公司主營業務的盈利能力實際上處於不斷下降之中。由於建築業市場競爭激烈,公司主營業務日漸處於微利經營狀態,這對於公司業績提高形成較大的影響。
上述指標還說明了,公司業務收入的增長（47.42%）,實際上是以總資產更大規模的膨脹 118.51% 為代價。這意味著公司資產利用效率在逐漸降低。
公司資產利用效率的降低,可以從如下兩方面得到充分說明�
首先,從資金佔用的角度看,公司應收帳款的迅速增加是造成公司資產利用效率降低的主要原因。從1998-2000年,公司應收帳款從81,199.06萬元增加到262, 530 .97萬元,增長了223.32%,遠遠超出同期總資產的增幅（118.51%）； 應收帳款占總資產的比例也由1998年的26.33%增加到2000年的38.95%, 這直接導致了公司資產利用效率的降低。由於公司建築業市場競爭激烈,行業秩序混亂,工程拖欠的現象越來越嚴重,所以公司應收帳款迅速增加。
其次,從資金來源的角度看,公司資產規模的膨脹主要來源於公司負債資金的不斷增加。1998-2000年,公司總資產增加了365,514.43萬元,同期公司負債增加了326, 551.27,占總資產增加額的89.34%；而公司凈資產僅僅增加了38,963.15萬元, 占總資產增加額的10.66%。由此可以看出, 公司總資產的增加基本上是由負債資金的增加引起的,這導致公司資產負債率不斷提高,大大增加了公司經營的財務風險。
由上述分析可知,公司凈利潤從絕對數額看雖有所增長,但這種增長的背後潛伏了極大的經營隱患和風險：
一方面,公司凈利潤的增長完全是由於公司業務規模的快速擴張造成的,由於公司主營業務盈利能力不斷降低,公司盈利對於業務量及其增長有著嚴重的依賴。 目前公司作為北京市大型建築企業,依賴城建集團雄厚的綜合實力及政策影響力背景 , 在項目承攬方面享有諸多優勢；但如果公司未來業務量不能繼續增長或出現下降, 公司的盈利能力將受到直接的威脅。
另一方面,由於建築業拖欠工程款現象日益嚴重,公司支撐同樣的業務量所需要的資產規模越來越大；公司在籌措資金來源時面臨著兩難選擇,如果採用股本融資 ,則勢必大大攤薄原有股東的收益水平,如果採用債務融資,則會加大財務風險。 公司的實際選擇是通過負債融資的方式籌措資金,這造成公司資產負債率不斷提高,至 2000年已高達73.7%（為合並報表數據,母公司資產負債率為59.2%,也屬於較高水平） ,這使公司財務風險大大增加。公司在發行股票並上市之初,得益於巨額股本資金的到位,公司資產負債率為55.2%；至2000年,公司盈利雖然增長了12.5%, 但公司低負債率的優勢已經損失殆盡,公司利用財務杠桿增加盈利的潛力已被完全消耗,日後若再有資金需求,繼續舉債的能力將大受限制。
綜上所述,公司近年來凈利潤指標雖然保持了穩中有升的態勢,但公司為維持這一業績水平所付出的「代價」極大。預測將來, 考慮到建築業已進入「低速成長」 階段等產業環境因素,公司業績繼續增長的潛力已很小；同時,公司抗風險能力也已變得十分脆弱,如果市場環境或經營條件發生不利於公司的變化,公司經濟效益將不可避免出現下滑。為減少經營風險,追求更快速的發展,客觀上要求公司突破建築業的內在約束,並對自身的產業及資產結構作出相應調整。
房地產業目前已走出低谷,發展前景看好。 尤其是本次置入的房地產項目有著良好的效益預期（有關分析見下文）。通過本次置換, 可以調整公司產業及資產結構,促進企業經濟效益不斷提高。
三、 資產置換可行性分析
（一） 可行性分析之一：產業定位的可行性分析
本次置換後,公司將以房地產開發為主業,房地產行業前景看好, 可以為公司追求持續快速發展的目標提供良好的產業支撐。
我國國民經濟在去年出現了重要轉機,經濟增長速度有所加快,經濟運行質量顯著提高,出口呈現快速增長,通貨緊縮的局面大大改觀,市場需求明顯回暖,各項指標顯示：我國經濟正出現全面實質性轉好的跡象。房地產業是國民經濟先導產業, 在國民經濟復甦時,房地產業將先於、快於整個經濟的增長,我國宏觀經濟良性運行是房地產行業前景看好的有力保證。
從政策面上看,隨著我國經濟形勢的變化,房地產業（尤其是住宅業）已成為國民經濟新的增長點及國家政策扶持的重點。近年來, 圍繞住房制度改革和啟動住宅消費,國家連續出台了一系列房改及配套政策,對房地產市場產生了積極的影響。住房分配貨幣化及住房補貼制度大大提高了職工的購房能力；稅費的減免促進了住宅成本的降低；住宅二級市場的開放活躍並促進了住宅市場的發展等等。據悉, 2001 年建設部將繼續出台多項房改措施,在住房分配及供應、住房金融、住房中介、 物業管理、政府宏觀調控及住房市場體系等方面進行改革, 以進一步加快房地產市場培育,為之創造一個良好的政策環境。2000年初,北京天鴻寶業房地產股份有限公司和金地（集團）股份有限公司發行股票並上市, 這說明房地產公司上市的禁令開始解凍,資本市場再次向房地產企業敞開大門,這對於房地產行業來說是一個強有力的政策利好信號,預示著我國新一輪房地產市場啟動的開始。
根據國家權威部門統計,1999-2000年,我國房地產市場開發投資增長19.5%, 商品房銷售面積增長26.9%。有理由認為,我國房地產業目前已走出低谷, 並步入了復甦繁榮階段。據國務院發展研究中心有關研究報告,2000年度,房地產業已經屬於「 較快增長行業」。從中長期看,有研究資料證實,中國房地產至少還有40-50 年可持續發展的巨大潛力,在21世紀的前20年,中國每年將新建住房4.86億至5.49億平方米, 住房建設投資將以每年7%的速度持續增長。
由上述可知,公司通過資產置換將房地產作為產業定位是可行的。
（二）可行性分析之二：產業定位的區域性分析
房地產是一個區域性非常強的產業, 產業定位的分析離不開區域性市場分析。本次置入的房地產項目均在北京市, 北京市房地產業的發展前景對本次置換成敗關系很大。
北京是國內最龐大、最具活力的房地產市場之一, 對房地產開發企業來說孕育了無窮的商機,以北京為區域背景進行房地產開發大有可為。
北京作為中國首都,是全國的政治、文化和國際交往中心,國內外機構雲集, 具有著其他城市沒有的特殊區域優勢。同時,北京工商業發達,具有相當強的綜合經濟實力。90年代以來,北京市國民生產總值始終保持11%左右的增長速度, 綜合經濟實力在我國各大城市中僅次於上海。北京市房地產業歷經多年的發展, 已具有了相當的規模和經濟實力。2000年,北京市房地產完成開發投資比1999年增長29.1%, 商品房銷售增長1.4倍。
著眼未來,北京市房地產業面臨著諸多利好因素：北京發放給中央國家機關 20 億元房補以增強國家公務員的購買力,北京為申奧計劃投入160億元資金,四、 五環綠化隔離帶等城市建設帶動了對周邊住宅的市場需求等等。今後, 隨著國民經濟持續增長、人民生活水平不斷提高, 北京房地產市場總容量和消費能力將不斷提高。預計北京市房地產市場尚有較大發展空間,在相當長的時間內不會飽和。
本次置換後公司以北京為中心地區從事房地產開發業務, 可為公司進軍房地產業提供良好的發展契機,並為公司長遠發展奠定良好基礎。
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房地產專升本畢業論文
1.房地產經濟走向：目前重慶，武漢，杭州等經濟受到國家政策的打壓房產的價格開始回落。
2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究：房地產企業業績影響因素研究現狀
運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特徵、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標准，以我國房地產業23傢具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，並提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，並剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，並構建評價上市公司經營業績的指標體系，然後應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最後得出研究結論，並指出了由於會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響並不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最後認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降並會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的湧入，並大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低於市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，並且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。採用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，並通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對於房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助於預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的沖擊威脅假說。
選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨於合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基於宏觀經濟發展水平的平台上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的後果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，並不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變數運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變數只局限於財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變數未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，並提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變數，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變數之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變數與房地產價格建立多元線性回歸方程，並對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，並提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，並根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，並提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。並運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值。可以為上市公司在物價變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，並將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，並提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所採用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，採用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然後採用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，採用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨後，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，並以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。未完……
❸ 房產新政對中國股市的影響 3000字論文
1 大體上對於地產公司來說利空繼續延續，地產類上是企業（分2類，1是小地產公司或者副業搞地產的，而是大鱷，比如萬科這類）重組兼並將開始。而且就算將來不壓制了，也不大可能去刺激地產發展。地產類或者設地產類公司，繼續處於市場底部可能性很大。准備上市的地產類公司估計很難獲准發行。
2 樓市嚴控，天量炒房資金必然要需找新的投資點。所以很大一部分會逐漸流入股市（只要股市轉好，有賺錢效應了），對於最近調整幅度巨大，流動性缺失的市場來說無疑是大利好。
3，地方政府吃土地的時代已經過去，逼迫地方政府只能轉向想辦法去扶持新星產業。所以中長期看，無論是中央一貫的政策，還是未來地方政府的政策，一些新興產業的上市公司，勢必得到良好發展空間。比如環保，新能源，信息產業等。
4，如果房價跌幅巨大，那麼對於銀行業勢必造成損害，雖然從國家體制來說銀行關門不可能。但是股票市場上，銀行股勢必難有大的表現（雖然今年業績相當的好）
5總體來說一方面對於權重股指有壓製作用，但是另外一方面高新企業又獲得利好。市場會形成不看指數看個股，高新創新企業將會成為市場熱點。
20分寫這么多差不多了吧。
❹ 急求一篇關於房地產投資策略的論文5000字左右 （採納後再加70）絕對高分
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目前國家也來參與炒房，看來想錢已經想瘋了！！！房產稅轉嫁到租金，看來國家目前是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去買房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。
一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。
房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
❺ 對XXXX股票的投資策略分析的論文
上海建工(600170):機構扎堆增發 兩月浮虧4800萬元
6月3日，上海建工(600170)公布非公開增發股票結果，同時公布的還有發行後的前十大流通股東的情況。
此次上海建工資產重組，公司以14.52元向其控股股東上海建工集團增發3.228億股股份，資產重組交易完成後，建工集團對公司的持股比例將從發行前的56.41%上升至69.91%。
建工集團向上海建工注入了包括房地產、水泥深加工業務在內的12家公司的股權。資產主要為建工集團所擁有的與建築承包施工、房地產、預拌混凝土及預制構件和建築機械等核心業務相關的公司股權。按照業務性質可以分為建築承包施工、建築工業和房地產開發等三個業務板塊。
第一創業證券分析師李志銳認為，重組完成後，上海建工主業將覆蓋建工業務的上下游產業鏈，而建築+地產的模式亦有利於公司不同業務之間的整合，業務結構更趨合理。
但上海建工資產重組方案叫好卻不叫座。截至6月7日收盤，上海建工收報10.60元，按上海建工3月31日14.16元的收盤價計算，兩個月左右股價跌幅已達25%。
在節節下挫的股價面前，包括諾德價值優勢在內的押註上海建工重組的一眾機構最終不幸失手。截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
機構浮虧逾4800萬元
與上海建工2010年一季報相比，在公司資產重組的示範效應下，機構在二級市場大舉進行了增持。
據非公開增發股票結果顯示，截至2010年6月1日，基金累計持股高達1348.77萬股。在4-5月短短兩個月中，基金累計增持達618.41萬股。而截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
此前，在上海建工一季報中，諾德價值優勢還未見蹤影。但此次公布的股東名單上，已經成為上海建工的第二大股東，持有308.51萬股。
一季報中排名第四的南方盛元紅利則加倉139.51萬股，排名升至第三。華夏滬深300雖然增持32萬股，但排名從第三下滑至第五。基金天元也大舉買入107.73萬股，成為第六大流通股東。匯添富上證綜指及易方達滬深300分別增持27.65萬股和6.21萬股排名第九和第十位。
此外，嘉實滬深300和博時裕富滬深300盡管小幅減持，但仍居流通股東第四和第七位。
不過，2010年一季報還現身公司前十大流通股東第五位、持股105.21萬股的全國社保基金六零二組合卻選擇了全身而退。
李志銳表示，機構看好上海建工或與其未來兩年業績增長確定性大不無關系。重組前上海建工絕大部分利潤均來自於建築施工業務，本次建工集團注入的資產中包括兩家生產預拌混凝土和預制構件的公司，權益凈利潤達1.4億元；而房地產公司的凈利潤也達1.59億，分別占上海建工重組後2009年凈利潤的19%和21%。
上海建工2009年的凈資產和凈利潤分別為44.76億和3.59億，重組後備考凈資產和凈利潤將分別增加73.2%和105.8%。
李志銳稱，公司2009年新簽合同金額531億元，為董事會確定的年度目標的115%，較上年增長18%，而2010年公司計劃新簽合同530億元。
李志銳稱，公司過去兩年受世博會的拉動，營業收入實現快速增長，今後幾年可能難以維持之前的較快增速。但考慮到目前上海建工在手訂單約700億，為2009年營業收入的1.75倍，未來兩年仍有望保持平穩增長。
業績增厚不明顯
不過，在天相投顧分析師王冬看來，公司股價在重組方案公布後市場表現不佳的主要原因或在於，與房地產業務一同進入上市公司的其他資產盈利能力不佳，且佔比較大。其基礎公司和機械公司等資產盈利能力均差於重組前的上海建工，因而造成重組對公司盈利能力的提升幅度以及對每股收益的增厚作用均不明顯。
"按照收入規模測算，重組後的上海建工將擁有集團公司約96.8%的業務，已缺乏進一步整合的想像空間。"王冬認為。
此外，王冬稱，當前房地產行業調控政策以及世博會召開均會影響公司2010年的營業收入。
上海建工表示，上海市政府規定在世博會期間，上海城區將分層次對於在建工程實施停止施工或限製作業，預計公司2010年營業收入較2009年下降91297萬元，降幅約為6%。
其中，公司建築施工業務2008年毛利為87206萬元，2009年、2010年預計毛利為98146萬元和100323萬元，分別較2008年增長12.55%和15.04%。
上海建工稱，公司房地產開發業務2008年毛利為64562萬元，2009年、2010年預計毛利為39186萬元和48187萬元，分別較2008年下降39.30%和25.36%，但預測毛利率分別較2008年毛利率增長16和25個百分點。
公司表示，2010年的房產開發收入預計與2009年持平。主要原因為2009年度及2010年度，建工房產無新樓盤推出計劃，均以2008年度尾盤銷售為主。
至於建築工業業務，上海建工預測2010年度建築工業業務收入比2008年增加10325萬，增幅為2.04%，較2009年度下降68476萬元，降幅約為11.69%，主要是世博工程及新開工程減少所致。
值得一提的是，由於建築行業准入門檻低，市場競爭不斷加劇，同時勞務成本也在不斷上升，公司盈利能力持續下降。
王冬表示，公司綜合毛利率自2002年以來連續走低，只是在原材料價格暴跌的2008年有短暫的小幅回升，目前公司凈利潤率已不足1%。
"考慮到行業競爭激烈的格局短期內難有明顯的改觀，公司建築業務毛利率回升空間將非常有限.
❻ 有關房地產的論文
建議關注南京農業大學公共管理學院網站，其土地資源管理專業全國第一，相關房地產研究問題在主要課程中都有（比如說不動產估價），有ppt和課程教案可以下載，自己可挑感興趣的話題進行選擇。
❼ 寫一篇關於"某某上市公司股票淺析"之類題目的小論文(字數1500) 發到郵箱[email protected]沒發到郵箱的,不算.
蘇寧電器(002024)投資亮點: 1:2008年，公司新進地級以上城市26個，新開連鎖店210家，置換連鎖店30家，凈增加連鎖店180家，截至報告期末，公司已在全國178個地級以上城市擁有連鎖店812家，；同時繼續推進「租、建、購、並」多樣化的開發策略，期末，公司已在全國擁有自有物業連鎖店17家（含在籌建連鎖店1家），面積達21.86萬平方米。 2:公司抓住國家啟動「家電下鄉」推廣計劃契機，憑借店面網路、物流配送、售後服務等優勢，一舉中標09年12省（市）家電下鄉項目；在商務部隨後的兩次招標中，公司取得全國28個省份和地區的渠道商資格，銷售渠道的進一步拓展。 3：2008年3月，江蘇物流中心貨架式倉庫WMS系統順利實現切換，公司第三代現代化物流基地運作模式基本成熟；沈陽物流中心的建設按照規劃有效推進，預計將於2009年底建設完成，2010年投入使用；進一步完善了後台平台建設。 4.在第五屆《中國500最具價值品牌》榜中，公司蟬聯中國商業連鎖第一品牌；2008年9月公司首度入圍福布斯雜志2008年度亞洲企業50強排名；同時，在《世界企業家》雜志發布的2008年度亞洲品牌五百強中，公司是排位最高的中國零售企業，同時在所有亞洲零售企業中位列第四。 負面因素: 1:隨著公司連鎖經營的不斷發展和開店標準的逐步細化，符合公司連鎖發展標準的優質店面資源相對稀缺，這給公司連鎖發展的店面選址工作及後續經營帶來了一定的壓力。公司店面目前主要以租賃方式進行經營，在後續經營的穩定性以及到期續租時租賃成本的上升方面都存在較大不確定性。 2:受全球金融危機向實體經濟蔓延的影響，2008 年下半年以來，社會消費需求增幅減緩，消費意願降低，在一定程度上抑制了行業和公司銷售的增長。 綜合評價: 公司是我國最大的家用電器專營連鎖經營企業之一，其強大的銷售終端網路是其他企業短時間無法趕超的。該股目前估值基本合理，具備中長線投資價值.投資評級與估值：我們認為蘇寧的買點已經出現，目前A股市場整體PE已經接近20倍，蘇寧09年相對大盤的估值倍數僅為1倍，也即09年20倍的PE，絕對估值的向下空間已經很小，作為A股零售品種中最具成長性和價值性的投資標的，公司股價嚴重低估，我們建議強烈買入。 股價表現催化劑：鑒於蘇寧一季度業績將略好於市場預期，且二季度受房地產時滯縮短影響收入增速開始上升，隨著前次股權激勵暫停時間的到期，新推出激勵計劃漸行漸進，這些因素都構成了公司股價上漲的催化劑。異動原因： 蘇寧電器午後大幅拉升，去年新開連鎖店210家，年報顯示08年公司實現營業收入498.97億元，同比增長24.27%；實現凈利潤21.70億元，同比增長48.09%。公司擬向全體股東每10股送紅股2股並派發現金0.3元（含稅），同時以資本公積金向全體股東每10股轉增3股。 投資亮點： 1、公司作為我國最大的家用電器專營連鎖經營企業之一，在行業內的地位突出，具備一定的競爭優勢，其銷售終端網路強大，並與國內外數百家名優產品生產廠家建立了穩定的業務關系。 2、公司首次提出"3C+"模式，首次從過往以產品線擴充調整為主的升級模式轉變為以"消費者為中心"的理念升級。 3、公司已在全國租賃和自建了9.8萬平方米的倉儲和6.8萬平方米的配送作業面積，擁有符合作業要求的專業配送人員以及包括自備和外租在內符合作業要求的各種營運車輛，日最高配送能力已經達到5.9萬（台/套）。 風險提示： 1、租金成本上漲仍是公司連鎖發展過程中面臨的主要問題之一。 2、3C產品的上游供應商集中度高、競爭激烈，且銷售渠道尚需整合，對公司該部分產品的經營產生了短期影響。 相關板塊： 家電賣場
❽ 我要寫一篇關於房地產上市公司財務風險的文章
房地產公司是一個資金密集行行業，同時開發周期較長，所以資金一直是房地產的血液，這方面房地產公司一般通過股權和債權融資，融資的成本和風險問題自然就是財務的風險問題
你可以參考以前順馳地產的案例來分析
❾ 懇請大家幫忙寫一份萬科A股票分析小論文500字，謝謝！！
萬科作為房地產的龍頭股，其投資價值是公認的，目前22倍的動態市盈率，可以做中長線投資，但不推薦做短線投資，因為目前短期大盤正處於下降通道中，而房地產行業又面臨2010年最嚴厲的政策調控，從技術形態上看處於短期反彈中，KDJ也顯示高位交叉向下，短期處於尋底中，至於何時反彈還要看政策面跟大盤走勢。